La préapprobation hypothécaire

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La préapprobation hypothécaire vous permet de connaître le montant maximal que vous pouvez emprunter pour acheter une propriété et à quel taux d’intérêt. Elle est parfois appelée aussi « préautorisation » hypothécaire. Quels sont ses avantages et les risques associés? Quels sont les critères des institutions financières qui décident ou non de vous l’accorder? Que pouvez-vous faire pour maximiser vos chances d’en obtenir une?

Les avantages et les risques

Faire une demande de préapprobation hypothécaire n’est pas obligatoire pour acheter une propriété. C’est une démarche gratuite et sans engagement de votre part.

Quels sont ses avantages? Quand une institution financière vous accorde une préapprobation hypothécaire, le taux d’intérêt de votre emprunt éventuel est protégé pendant une période variant de quelques semaines à quelques mois.

Puisque la préapprobation hypothécaire nécessite une rigoureuse analyse de votre situation financière, cela vous permet aussi de rassurer un vendeur potentiel en lui démontrant votre capacité d’emprunt et le sérieux de votre démarche. C’est un avantage par rapport à la préqualification (ou préadmissibilité) hypothécaire : en effet, l’institution financière qui vous donne une préqualification se fie seulement aux renseignements que vous lui déclarez.

Il vaut parfois mieux attendre que votre situation s’améliore avant de présenter une demande de préapprobation hypothécaire. En effet, la demande de préapprobation hypothécaire s’appuie sur le fait d’avoir un bon dossier de crédit, un ratio d’endettement raisonnable et une mise de fonds suffisante. Il y a des risques si ces conditions ne sont pas réunies. Par exemple, une demande faite alors que votre situation financière n’est pas assez stable peut vous pousser à accepter un taux d’intérêt trop élevé. Par ailleurs, si votre demande est refusée, cela peut même avoir un impact négatif sur votre dossier de crédit. Il vaut parfois mieux attendre que votre situation s’améliore.

À retenir

  • La préapprobation hypothécaire démontre votre sérieux, votre capacité d’emprunt et le taux d’intérêt auquel vous vous qualifiez.
  • Attention : une demande de préapprobation hypothécaire peut vous nuire si elle est faite avant d’avoir un bon dossier de crédit, un ratio d’endettement raisonnable et une mise de fonds suffisante.

Un bon dossier de crédit

Les institutions financières portent une grande attention à votre dossier de crédit avant de vous accorder une préapprobation hypothécaire. Vous pouvez obtenir une copie de votre dossier en contactant un bureau de crédit, comme Équifax ou TransUnion, mais ce n’est pas obligatoire.

Une cote de crédit entre 300 et 900 est attribuée à votre dossier. Une cote inférieure à 680 rendra beaucoup plus difficile votre recherche de préapprobation et de prêt hypothécaire.

Cela dit, votre cote de crédit change au fil du temps. Si vous voulez la maintenir ou l’améliorer, assurez-vous par exemple de payer toutes vos factures à temps. Plus vos habitudes de paiement sont bonnes, meilleures sont vos chances d’avoir une bonne cote de crédit.

Par ailleurs, il arrive parfois que des erreurs se glissent dans votre dossier. Par exemple, lors d’un vol d’identité, vous pourriez vous retrouver avec une cote de crédit plus basse si le fraudeur a contracté des emprunts en votre nom sans payer les versements. Pour éviter cette fâcheuse situation, consultez régulièrement votre dossier de crédit et faites-le corriger au besoin. 

Pour en savoir plus, consultez notre article Le dossier de crédit.

À retenir

  • Faites vos paiements à temps.
  • Surveillez votre dossier de crédit et faites-le corriger au besoin.

Un ratio d’endettement raisonnable

Les institutions financières vérifient si le ratio d’endettement envisagé est raisonnable. Autrement dit, elles font des calculs pour évaluer si vous serez en mesure de payer toutes vos dépenses, avant comme après votre achat. Vous avez plus de chances d’obtenir une préapprobation si votre institution financière est convaincue que vous aurez la capacité de payer vos versements hypothécaires sans négliger vos autres dettes.

Si vous avez beaucoup de dettes, pensez à consulter un professionnel qui vous aidera à mettre vos finances en ordre.

Les institutions financières s’assurent généralement que les dépenses futures liées à la propriété sont inférieures à 35 % de votre revenu brut (c’est-à-dire avant les déductions à la source, comme les impôts). Pour vérifier si c’est le cas, votre institution utilise le calcul suivant :

 

versement hypothécaire envisagé (capital et intérêts)
+ impôts fonciers (taxes municipales et scolaires)
+ frais de chauffage
+ 50 % des frais de condo (si applicable)
____________________________________________
(÷) revenu mensuel brut (avant déductions à la source) 

 

Le résultat de ce calcul, qu’on appelle l’ABD, doit alors être inférieur à 35.

De plus, les institutions financières vérifient que vos dépenses mensuelles fixes après l’achat seront inférieures à 42 % de votre revenu brut. Pour ce faire, elles utilisent le calcul suivant :

 

résultat du calcul de l’ ABD (voir ci-dessus)
+ tous les paiements mensuels que vous avez déjà en ce moment
____________________________________________
(÷) votre revenu mensuel brut (avant déductions à la source)

 

Le résultat de ce calcul, qu’on appelle l’ATD, doit alors être inférieur à 42.

À retenir

  • Vous avez de meilleures chances d’avoir une préapprobation hypothécaire si vos dettes sont maîtrisées et si votre budget est réaliste.

Une mise de fond suffisante

La mise de fonds est un montant d’argent que vous devez verser vous-même pour acheter une propriété. Votre prêt hypothécaire couvre seulement la différence entre votre mise de fonds et le prix d’achat de votre maison.

La mise de fonds doit généralement être supérieure à 5 % du prix d’achat, voire plus selon votre situation. Votre institution financière risque de refuser votre demande de préapprobation si votre mise de fonds est insuffisante.

Pour en savoir plus, consultez notre article La mise de fonds.

À retenir

  • Attendez d’avoir une mise de fonds suffisante, habituellement 5 % du prix d’achat, avant de faire votre demande de préapprobation hypothécaire.

Préparez vos papiers!

Votre institution financière peut traiter votre demande de préapprobation hypothécaire plus rapidement si vous avez vos papiers en main dès votre premier rendez-vous avec elle. Apportez donc :

  • vos preuves d’identité,
  • une preuve de revenus (par exemple vos relevés de paie ou un avis de cotisation),
  • tous renseignements pertinents au sujet de vos biens et de vos dettes.

Et soyez honnête. Toute fausse déclaration pourrait faire en sorte que vous contractiez un prêt avec des versements trop élevés pour vous. De plus, de fausses déclarations risquent de vous mettre en « défaut » si l’institution financière s’en rend compte. Lorsque vous êtes en défaut, l’institution peut exercer ses recours hypothécaires, par exemple saisir votre maison pour la revendre.