Votre meilleur ami vous propose de coacheter un beau duplex avec lui. Mais il insiste sur un point : pas question d’avoir des locataires à problème. Vous habiterez chacun un logement, le voisinage idéal. Attention, les choses ne sont pas aussi simples.
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Attention : la reprise de logement est différente de l’éviction. Une éviction peut être effectuée en respectant d’autres conditions précises. Pour en savoir plus, consultez notre article L’éviction du logement. |
Si le coachat d’un immeuble peut sembler une bonne option d’investissement, cela vient aussi avec toute une série de règles spécifiques à respecter. En particulier, en ce qui concerne la reprise de logement.
Dans certaines circonstances, la loi autorise une ou un propriétaire d’un immeuble à reprendre un logement déjà occupé par des locataires. Mais lorsque vous achetez à plusieurs, les critères sont encore plus restrictifs.
Qui peut reprendre un logement?
Si vous décidez d’acheter un immeuble à plusieurs, la loi n’autorise la reprise que dans un seul cas : si vous achetez l’immeuble avec votre conjointe ou conjoint (mariage, union civile, union de fait ou union parentale). Ajoutez une autre personne qui achète et la reprise devient impossible.
Cette règle s’applique, peu importe la part de chaque copropriétaire. Par exemple, si un couple achète un triplex, mais que leur institution financière exige une troisième personne propriétaire comme garantie, un logement ne pourra pas être repris. Même dans un scénario où le couple possède 99 % de l’immeuble et qu’un parent possède le 1 % restant.
De plus, si vous souhaitez acheter un immeuble avec votre conjointe ou conjoint en prévoyant reprendre un logement, vous devez obligatoirement acheter en votre nom personnel. Si une société par actions fait partie des copropriétaires de l’immeuble, ni cette société ni les autres propriétaires ne peuvent reprendre un des logements. Même si l’entreprise est dirigée par deux personnes en couple, aucune exception n’est permise.
Qui peut occuper le logement après une reprise?
Si vous avez acheté l’immeuble en couple et que vous désirez emménager dans un des logements, vous en avez le droit, mais uniquement si vous ne possédez pas d’autres logements équivalents. Par exemple, si vous achetez un duplex où les deux logements sont des 4 ½ et que l’un des deux est vacant, vous ne pouvez pas reprendre le logement occupé, alors que l’autre est disponible. La loi considère des logements comme équivalents s’ils ont un loyer et des dimensions semblables, et s’ils sont près l’un de l’autre.
Vous pouvez aussi reprendre un logement pour y loger les personnes suivantes :
- vos enfants,
- vos parents,
- une autre personne de votre famille dont vous êtes le principal soutien,
- une personne de votre famille par alliance dont vous êtes le principal soutien (belle-mère par exemple),
- tout autre proche dont vous êtes le principal soutien.
Les personnes aînées à faibles revenus
Si l’une ou l’un de vos locataires est une personne aînée à faibles revenus, sachez que la loi pourrait la protéger contre une reprise de logement. En général, vous ne pouvez pas reprendre le logement si la personne qui l’occupe remplit tous ces critères :
- Elle a 65 ans ou plus.
- Elle habite le logement depuis 10 ans ou plus.
- Elle gagne un revenu représentant 125 % ou moins du revenu maximal qui la rend admissible à un logement à loyer modeste (LLM).
La loi prévoit des exceptions à cette protection qui vous permettraient de reprendre le logement quand même. Notamment, si vous désirez habiter vous-même dans le logement à reprendre et que vous avez 65 ans ou plus ou si vous désirez y loger quelqu’un de 65 ans ou plus.
L’avis de reprise
Vous avez acheté un immeuble et vous voulez maintenant reprendre l’un de logements. Pour ce faire, vous devez envoyer aux locataires un avis écrit de reprise de logement. Ce document doit contenir, entre autres, la date prévue de la reprise du logement, le nom de la personne qui occupera le logement après la reprise ainsi que son lien avec vous. Cet avis de reprise doit aussi obligatoirement mentionner les règles concernant l’éviction d’une personne aînée à faibles revenus.
La loi prévoit que votre locataire recevoir l’avis dans un délai précis. Si le bail signé est de plus de six mois, vous devez faire parvenir l’avis de reprise au plus tard six mois avant la fin du bail. Par exemple, si le bail commençait le 1er juillet et se terminait le 30 juin de l’année suivante, votre locataire doit recevoir l’avis au plus tard le 1er janvier. La même règle s’applique si le bail n’a pas de durée déterminée. Si le bail est de moins de six mois, votre locataire doit recevoir l’avis au plus tard un mois avant la fin du bail.
Notez que votre locataire doit vous informer de son accord ou de son refus dans le mois suivant la réception de l’avis. Si vous ne recevez aucune réponse, ce sera considéré comme un refus. Dans ce cas, vous pouvez tenter de vous entendre à l’amiable, renoncer à la reprise ou demander l’autorisation du Tribunal administratif du logement pour reprendre le logement.