L’éviction du logement

L’éviction est une exception au droit du locataire de conserver son logement. Cette exception permet au propriétaire, dans certaines situations précises, de récupérer le logement pour réaliser un projet. Depuis le 6 juin 2024, les situations qui permettent d’évincer un locataire sont très limitées. 

Qu’est-ce que l’éviction?

L’éviction est l’une des exceptions au droit du locataire de demeurer dans son logement aussi longtemps qu’il le souhaite, c’est-à-dire le droit au maintien dans les lieux. 

L’éviction est le droit du propriétaire de forcer le locataire à quitter son logement pour réaliser l’un des projets suivants :

• Démolir le logement (par exemple pour construire des unités de condo)
• Changer l’usage d’un logement d’une résidence privée pour personnes aînées, pourvu que la cessation des activités de résidence ait été autorisée par la loi.

Peu importe la date à laquelle le propriétaire envoie l’avis d’éviction, l’éviction doit se faire pour réaliser un projet précis.

Un propriétaire ne peut donc pas évincer un locataire seulement pour rénover un logement, ce que l’on appelle souvent une « réno-éviction » ou « rénoviction ». Cette expulsion du locataire est souvent accompagnée par une hausse importante de loyer. Lorsque le propriétaire veut reprendre le logement pour l’habiter ou y loger un proche, ce n’est pas une « éviction ». Il s’agit plutôt d’une reprise de logement. 

Des protections spéciales pour les personnes aînées

Des règles particulières s’appliquent à l’éviction des personnes aînées. À part dans les cas de démolition, un propriétaire ne peut pas évincer une ou un locataire, son conjoint ou sa conjointe dans les cas suivants :

• Lorsque ces personnes ont 65 ans ou plus.
• Lorsque ces personnes habitent le logement depuis 10 ans ou plus.
• Lorsque leur revenu est inférieur ou égal à 125% du revenu maximal qui le rend admissible à un logement à loyer modique.

Lorsque le propriétaire d’une résidence privée pour personnes aînées ou un autre lieu d’hébergement veut changer l’usage de son immeuble, il doit aussi offrir au locataire de conclure un nouveau bail, avant de l’évincer. 

L’avis d’éviction

Le propriétaire doit envoyer un avis écrit au locataire pour l’évincer.

Dans le cas d’une démolition étudiée par un comité municipal de démolition, cet avis sera soumis aux règles et délais spécifiques à votre municipalité²⁹. 

Dans tous les autres cas d’éviction, l’avis d’éviction doit obligatoirement contenir : 

• la date prévue de l’éviction,  
• le type de projet qui nécessite l’éviction du locataire, et  
• le passage du Code civil qui concerne les règles sur l’éviction d’une personne aînée sauf dans les cas de démolition. 

Pour les résidences privées pour personnes aînées et les lieux d’hébergement similaires, l’avis doit aussi contenir le passage du Code civil qui concerne les règles sur le changement d’usage d’un lieu d’hébergement pour aînés. 

Le propriétaire doit aussi envoyer l’avis dans certains délais : 

Le propriétaire peut utiliser le modèle d’avis d’éviction du TAL pour rédiger l’avis. 

L’indemnité

À la fin du bail, le propriétaire doit verser au locataire évincé un montant correspondant au minimum à  trois mois de loyer si le locataire loue le logement depuis trois ans ou mois.

L’indemnité est calculée sur le montant correspondant à un mois de loyer par année de location ininterrompue si le locataire loue le logement depuis plus de trois ans.

Le montant total ne peut dépasser 24 mois de loyer. 

Le propriétaire doit aussi payer les frais raisonnables de déménagement, par exemple les boîtes, la location d’un camion, la redirection de la poste ou le changement d’adresse, le transfert de la connexion internet, le branchement d’Hydro-Québec, etc.  En principe, le locateur doit payer ces frais au moment où le locataire lui remet ses documents justificatifs, comme un reçu, un contrat ou une facture. 

Les options du locataire

Le locataire peut accepter ou refuser l’éviction. Si le locataire accepte l’éviction, il doit seulement respecter les conditions prévues dans l’avis d’éviction. Si le locataire souhaite refuser l’éviction, il doit connaître les étapes à suivre pour le faire. 

Dans le cas d’une éviction pour démolir le logement, ces étapes dépendent de l’autorité qui étudiera la démolition. Si cette autorité est le TAL, le locataire doit présenter une demande au TAL dans le mois suivant la réception de l’avis d’éviction. Si cette autorité est plutôt un comité municipal de démolition, le locataire doit envoyer un avis écrit au greffier de la municipalité dans les dix jours suivant la réception de l’avis de démolition. Si le locataire ne le fait pas, il est considéré comme ayant accepté l’éviction pour démolition. 

Dans le cas d’une éviction pour un autre motif, le locataire doit aviser le locateur s’il accepte ou non dans le mois de la réception de l’avis d’éviction. Si le locataire ne répond pas, il est considéré comme ayant refusé de quitter le logement.

Si le locataire refuse l’éviction ou ne répond pas à l’avis et que le propriétaire souhaite toujours l’évincer, ce dernier doit alors obtenir l’autorisation du TAL. Il doit présenter sa demande dans le mois du refus ou de l’expiration du délai de réponse du locataire.

Pour en savoir plus sur la procédure au TAL, consultez notre article L’audition devant le Tribunal administratif du logement. 

Les décisions possibles 

En plus de recevoir l’indemnité et des frais de déménagement décrits ci-dessus, un locataire peut aussi demander au TAL ou au comité municipal de démolition d’imposer des conditions justes et raisonnables au propriétaire s’il autorise l’éviction. Par exemple, le TAL ou le comité pourrait déterminer les conditions de relogement du locataire. 

Par ailleurs, le locataire peut demander au TAL de recevoir un montant plus élevé s’il subit des dommages. Dans cette situation, le locataire doit prouver que son dommage est causé directement par la faute du propriétaire. 

Si le TAL ou un comité municipal de démolition refuse l’éviction ou bien si le propriétaire n’entreprend pas le projet autorisé dans le délai prévu, le bail se poursuit comme prévu et pourra être renouvelé automatiquement. Le propriétaire peut alors demander au TAL la fixation du loyer dans le mois suivant le refus de l’éviction, la date prévue pour l’éviction ou la date fixée pour la fin des travaux de démolition. 

Quand l’éviction a lieu 

Si le locataire accepte l’éviction, celle-ci a normalement lieu à la date indiquée dans l’avis ou à une autre date convenue entre le locataire et le propriétaire.  

Si le locataire refuse l’éviction, le TAL ou un comité municipal de démolition confirmera la date d’éviction dans sa décision, que ce soit la date indiquée dans l’avis ou une date ultérieure. Dans le cas d’une démolition, l’éviction ne peut avoir lieu qu’après la plus tardive de ces deux éventualités : 

• la fin du bail, 
• trois mois après l’autorisation de la démolition. 

Malgré toutes les démarches qui peuvent avoir eu lieu, le bail est automatiquement renouvelé si le locataire continue à habiter le logement avec la permission du propriétaire après la date prévue de l’éviction.   

La mauvaise foi du propriétaire 

Il y a mauvaise foi lorsque l’éviction est faite pour une autre raison que celles permises par la loi ou pour de fausses raisons, lorsqu’elle est faite pour nuire au locataire ou lorsque le propriétaire agit de façon excessive ou déraisonnable. 

Par exemple, il y a mauvaise foi si le propriétaire prétend procéder à l’éviction afin d’agrandir le logement pour créer un nouvel appartement, mais vend le logement pour qu’il soit transformé en condo sans effectuer les travaux. 

Le locataire qui croit que le propriétaire a agi de mauvaise foi peut demander au TAL d’être dédommagé pour les inconvénients qu’il subit en raison de l’éviction, par exemple, la différence entre le loyer du logement d’où le locataire est évincé et le loyer du nouveau logement loué par le locataire.  

Le locataire peut demander ce dédommagement même s’il a accepté l’éviction. Il a trois ans après avoir découvert que le propriétaire a agi de mauvaise foi pour faire sa demande au TAL. 

Le propriétaire peut même être condamné à payer des dommages punitifs, c’est-à-dire une somme supplémentaire pour le punir de ses actions de mauvaise foi. Pour obtenir des dommages punitifs, le locataire doit prouver que le propriétaire a agi de mauvaise foi, peu importe la date d’envoi de l’avis d’éviction.