L’éviction est une exception au droit du locataire de conserver son logement. Cette exception permet au propriétaire, dans certaines situations précises, de récupérer le logement pour réaliser un projet. Le propriétaire doit aviser le locataire dans un délai précis et l’indemniser. Le locataire peut toutefois contester l’éviction et a des recours devant le Tribunal administratif du logement (TAL, autrefois la Régie du logement).
Qu’est-ce que l’éviction?
L’éviction est le droit du propriétaire de reprendre le logement du locataire pour l’un des projets suivants :
- subdiviser le logement (ex. transformer un logement de 8 pièces en 2 logements de 4 pièces).
- démolir le logement (ex. transformer un duplex en maison unifamiliale).
- agrandir de manière importante le logement (ex. ajouter une pièce au logement).
- changer l’usage du logement (ex. transformer un logement en bureau commercial).
L’éviction est l’une des exceptions au droit du locataire de demeurer dans son logement aussi longtemps qu’il le souhaite, c’est-à-dire le droit au maintien dans les lieux.
Lorsque le propriétaire veut reprendre le logement pour l’habiter ou y loger un proche, ce n’est pas une éviction. Il s’agit plutôt d’une reprise de logement. Pour plus d’information, consultez notre article La reprise de logement.
Quand l’éviction n’est pas permise
Le propriétaire ne peut pas évincer un locataire pour un autre motif que les projets énumérés, à moins qu’ils s’entendent entre eux.
De plus, un propriétaire ne peut pas évincer un locataire d’un logement si celui-ci ou son conjoint est une personne qui réunit les trois critères suivants :
- âgée de 70 ans et plus
- qui habite le logement depuis 10 ans ou plus,
- et qui gagne un revenu annuel qui le rend admissible à un logement à loyer modique.
D’autres règles s’appliquent si le propriétaire d’une résidence privée pour aînés ou un autre lieu d’hébergement pour aînés veut changer l’usage de son immeuble.
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Attention! Un propriétaire ne peut donc pas évincer un locataire seulement pour rénover un logement, ce que l’on appelle souvent une « réno-éviction » ou « rénoviction ». Cette expulsion du locataire est souvent accompagnée par une hausse importante de loyer. |
L’avis d’éviction
Le propriétaire doit envoyer un avis d’éviction écrit au locataire pour l’évincer. L’avis d’éviction doit obligatoirement contenir :
- la date prévue de l’éviction,
- le projet qui nécessite l’éviction du locataire (le nouvel usage pour le logement par exemple), et
- le passage du Code civil qui concerne les règles sur l’éviction d’une personne aînée.
Pour les résidences privées pour aînés et les lieux d’hébergement similaires, l’avis doit aussi contenir le passage du Code civil qui concerne les règles sur le changement d’usage d’un lieu d’hébergement pour aînés.
Le propriétaire doit aussi envoyer l’avis dans certains délais :
Durée du bail
Délai pour envoyer l’avis d’éviction
Bail de plus de 6 mois
Au plus tard 6 mois avant la fin du bail
Bail de 6 mois ou moins
Au plus tard 1 mois avant la fin du bail
Bail à durée indéterminée
Au plus tard 6 mois avant la date prévue de l’éviction
Le propriétaire peut utiliser le modèle d’avis d’éviction du TAL pour rédiger l’avis.
L’indemnité
Le propriétaire doit verser 3 mois de loyer au locataire à la fin du bail. Il doit aussi payer les frais raisonnables de déménagement, par exemple les boîtes, la location d’un camion, la redirection de la poste ou le changement d’adresse, le transfert de la connexion internet, le branchement de Hydro-Québec, etc.). Le locateur doit payer ces frais au moment où le locataire lui remet leurs documents justificatifs, comme un reçu, un contrat ou une facture.
Les options du locataire
Le locataire peut accepter ou refuser l’éviction. Si le locataire accepte l’éviction, il doit seulement respecter les conditions prévues dans l’avis d’éviction.
Si le locataire souhaite contester l’éviction,il doit déposer une demande au TAL dans le mois suivant la réception de l’avis d’éviction. Si le locataire ne répond pas, c’est comme s’il acceptait de quitter son logement définitivement.
Le locataire est responsable de sa demande au TAL. Son dossier peut être fermé si la procédure n’est pas respectée et il pourrait perdre son logement. Pour en savoir plus sur la procédure au TAL, consultez notre article L’audition devant le Tribunal administratif du logement.
Devant le TAL
Lors de l’audition, le propriétaire doit démontrer qu’il se trouve réellement dans l’une des situations qui lui permet d’évincer son locataire : subdiviser le logement, le démolir, l’agrandir de manière importante ou en changer l’usage.
Si le TAL autorise l’éviction du locataire, il peut aussi imposer des conditions, comme fixer le montant des frais de déménagement raisonnable pour le locataire ou reporter la date de son départ.
Par ailleurs, le locataire peut demander au TAL de recevoir un montant plus élevé que l’indemnité s’il subit des dommages. Dans cette situation, le locataire doit prouver que son dommage est causé directement par la faute du propriétaire.
Si le TAL refuse l’éviction, le bail se poursuit comme prévu. Si le TAL rend sa décision après la date limite pour éviter la reconduction du bail, le bail sera renouvelé automatiquement. Le propriétaire peut demander au TAL la fixation du loyer dans le mois suivant la décision.
Quand l’éviction a lieu
Si le locataire ne s’oppose pas à l’éviction, celle-ci a normalement lieu à la date indiquée dans l’avis.
L’éviction peut avoir lieu plus tard qu’à la date indiquée dans l’avis d’éviction si le locataire et le propriétaire s’entendent ou si le TAL l’ordonne.
Malgré toutes les démarches qui peuvent avoir eu lieu, le bail est automatiquement renouvelé si le locataire continue à habiter le logement avec la permission du propriétaire après la date prévue de l’éviction.
La mauvaise foi du propriétaire
Le locataire peut demander au TAL d’être dédommagé si le propriétaire l’a évincé de mauvaise foi. Le locataire peut recevoir ce dédommagement même s’il a accepté l’éviction. Il a trois ans après avoir découvert que le propriétaire a agi de mauvaise foi pour faire sa demande au TAL.
Il y a mauvaise foi lorsque l’éviction est faite pour une raison autre que celles permises par la loi, lorsqu’elle est faite sous de faux motifs, lorsqu’elle est faite pour nuire au locataire ou lorsque le propriétaire agit de façon excessive ou déraisonnable.
Par exemple, il y a mauvaise foi si le propriétaire prétend procéder à l’éviction afin d’agrandir le logement pour créer un nouvel appartement, mais vend le logement pour qu’il soit transformé en condominium sans effectuer les travaux.
Le propriétaire peut même être condamné à payer des dommages punitifs, c’est-à-dire une somme supplémentaire pour le punir de ses actions de mauvaise foi.