Vous êtes locataires et souhaitez quitter votre logement avant la fin de votre bail? Deux options pourraient vous permettre de ne pas avoir à payer votre loyer pendant que vous n’habitez pas dans le logement: la sous-location et la cession de bail.
Quelle est la différence entre la sous-location d’un logement et la cession d’un bail?
Une cession de bail peut être utile lorsque vous souhaitez quitter définitivement votre logement en cours de bail. Elle vous permet de transférer votre bail à une autre personne. Vous n’êtes alors plus responsable du bail.
La sous-location est souvent temporaire. Vous avez donc le droit de retourner à votre logement lorsque le contrat de sous-location prend fin. Toutefois, en sous-louant votre logement, vous demeurez responsable du bail et vous avez certaines responsabilités envers le sous-locataire.
Quels sont les effets d’une cession de bail et d’une sous-location de logement?
Dans le cas d’une cession de bail, la personne à qui vous avez cédé votre bail a tous les droits et toutes les obligations d’un locataire vis-à-vis du propriétaire. Quant à vous, vous n’avez plus aucun droit ni aucune obligation envers votre ancien propriétaire. De plus, vous ne pouvez pas exiger que la personne à qui vous cédez votre bail vous donne quelque chose en échange (par exemple, une somme d’argent).
Dans le cas d’une sous-location, la personne à qui vous sous-louez votre logement devient temporairement locataire du logement. Elle a alors les mêmes droits qu’un locataire, sauf celui du maintien dans les lieux. Cela implique que vous pouvez réintégrer votre logement à la fin du bail.
Quant à vous, en tant que sous-locateur, vous demeurez responsable du bail. Cela implique que si le sous-locataire fait défaut de vous payer le loyer, vous demeurez redevable au propriétaire. Vous devrez donc payer. De plus, vous ne pouvez pas exiger que le sous-locataire vous verse un loyer supérieur à celui que vous payez au propriétaire. Vous pourriez toutefois demander que le sous-locataire vous paie des frais raisonnables pour l’usage de vos biens meubles et qu’il assume le coût des services offerts (par exemple, l’Internet ou l’électricité).
En sous-louant votre logement, vous acquérez également les obligations d’un locateur vis-à-vis le sous-locataire. Vous devez fournir le logement en bon état, propre et habitable. Si des réparations au logement sont nécessaires et que le propriétaire ne les fait pas, le sous-locataire aurait un recours contre vous. Vous devez aussi veiller à ce que le logement soit paisible et puisse servir à l’usage pour lequel il est loué (par exemple, se loger).
Est-il toujours possible de céder mon bail ou de sous-louer mon logement?
Non. Le Code civil prévoit trois cas particuliers où la cession de bail et la sous-location sont interdites :
- Vous êtes une personne aux études et vous habitez un logement d’un établissement d’enseignement.
- Vous logez dans une habitation à loyer modique (HLM ou LLM).
- Vous êtes marié ou uni civilement, votre logement est déclaré comme votre résidence familiale et votre conjoint refuse la sous-location ou la cession.
Comment procéder pour sous-louer mon logement ou céder mon bail?
Si vous êtes dans une situation qui vous permet de céder ou de sous-louer votre bail, vous devez, une fois le futur locataire trouvé, envoyer un avis de cession de bail ou de sous-location à votre propriétaire.
L’avis doit inclure le nom de la personne intéressée et son adresse. Il doit aussi inclure la date à laquelle la cession va se faire. Inscrire la date à laquelle la sous-location va se faire dans l’avis de sous-location est aussi une bonne pratique. L’avis doit être envoyé à l’adresse du propriétaire qui est inscrite sur le bail. Il doit être écrit dans la langue que vous avez utilisée pour écrire le bail.
Vous trouverez des modèles d’avis sur le site du Tribunal administratif du logement (TAL; autrefois appelé la Régie du logement).
Le propriétaire a 15 jours à compter de la réception de l’avis pour vous répondre. La sous-location ou la cession ne peut donc pas prendre effet avant l’expiration de ce délai. Vous devez en tenir compte lorsque vous indiquez la date d’effet dans votre avis.
Le propriétaire a le droit de refuser la sous-location seulement s’il a un motif sérieux (par exemple, incapacité de payer ou locataire avec des troubles de comportements).
Pour la cession de bail, le propriétaire peut aussi la refuser pour un motif sérieux, peu importe la date où vous avez envoyé l’avis de cession. Dans ce cas, le bail demeure en vigueur.
Cependant, si vous avez envoyé l’avis de cession le 21 février 2024 ou après, le propriétaire n’a plus besoin de motif sérieux pour la refuser. Si le propriétaire refuse la cession pour un motif autre qu’un motif sérieux, le bail est résilié à la date de cession indiquée dans l’avis que vous avez transmis au propriétaire. Vous pouvez donc quitter votre appartement à cette date sans autre obligation envers le propriétaire.
D’ailleurs, le bail ou le règlement de l’immeuble ne peut pas vous empêcher de céder ou sous-louer votre logement. Si le propriétaire oublie ou ne répond pas à votre avis dans les 15 jours, c’est comme s’il l’avait accepté.
Quels sont mes recours si le propriétaire refuse la sous-location ou la cession de bail?
Pour les cessions de bail avec un avis envoyé avant le 21 février 2024 et pour les sous-locations, vous pouvez déposer une demande au TAL pour forcer votre propriétaire à l’accepter si celui-ci n’a pas de motif sérieux de la refuser. Attention : comme mentionné ci-dessus, si vous avez envoyé un avis de cession de bail au propriétaire le 21 février 2024 ou après, votre propriétaire a le droit de refuser pour un motif autre qu’un motif sérieux. Toutefois, si le propriétaire invoque un motif sérieux, mais que vous croyez qu’il ne s’agit pas d’un motif sérieux, vous pouvez vous adresser au TAL pour lui demander de déclarer la cession valide ou de résilier le bail.
Pour plus d’information sur le fonctionnement du TAL, consultez notre article L’audition devant le Tribunal administratif du logement.
Un propriétaire peut-il demander la résiliation de la sous-location?
Oui. Le propriétaire peut demander la résiliation de la sous-location lorsque le sous-locataire lui a causé un préjudice sérieux ou aux autres occupants de l’immeuble. Par exemple : il y a retards dans les paiements du loyer, le sous-locataire fait du bruit à un point tel que les autres locataires s’en plaignent, etc.
Un propriétaire qui subit un préjudice sérieux du fait d’un sous-locataire peut aussi demander la résiliation du bail du locataire et une compensation financière pour les dommages causés.