Les travaux dans un logement

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Le propriétaire doit respecter certaines conditions pour pouvoir faire des travaux dans un logement. Ces conditions varient si ce sont de petits travaux, de grands travaux ou des travaux urgents. Le locataire doit même quitter son logement dans certains cas spécifiques.

Selon la nature des travaux, le locataire peut aussi avoir son mot à dire, comme refuser l’accès à son logement, demander une indemnité ou refuser de partir.

Les petits travaux de réparation ou d’entretien

Le locataire doit faire lui-même les petits travaux d’entretien dans le logement, c’est-à-dire les travaux peu importants et simples à faire. Par exemple, le locataire doit changer une ampoule défectueuse, visser une poignée de porte ou changer tous les ans les piles de son détecteur de fumée.

De son côté, le propriétaire doit faire les autres travaux de réparation nécessaires au logement. Des travaux sont nécessaires lorsque le bris empêche le locataire de profiter de son logement ou que l’état du logement devient un enjeu de santé ou de sécurité. Ces travaux ne doivent pas être uniquement esthétiques. Par exemple, le propriétaire doit réparer les marches d’un escalier qui menacent de céder, réparer un robinet brisé, ou une porte patio difficile à ouvrir et à fermer.

Les conditions pour faire des petits travaux

Le propriétaire doit :

  • Aviser le locataire verbalement ou par écrit au moins 24 heures à l’avance.
  • Effectuer les travaux entre 7 h et 19 h.

Ces conditions ne sont pas obligatoires s’il y a une situation d’urgence.

L’accès au logement pour des travaux

Le locataire peut refuser l’accès à son logement au propriétaire s’il ne respecte pas les deux conditions énumérées précédemment.

De son côté, le locataire doit se rendre disponible s’il souhaite être présent lors de la visite du propriétaire ou d’une personne qu’il envoie à sa place. Il ne peut pas imposer une heure précise pour que les travaux soient faits, tant qu’ils ont lieu entre 7 h et 19 h.

Si le locataire refuse l’accès sans motif valable, le propriétaire peut notamment demander la permission au Tribunal administratif du logement (TAL) d’entrer dans le logement, c’est-à-dire demander une ordonnance d’accès.

Consultez notre article Les visites et l’accès au logement pour en savoir plus.

Les travaux majeurs de réparation ou de rénovation

Les travaux majeurs peuvent être de plusieurs sortes. Ils servent à entretenir l’immeuble et à améliorer la qualité de vie des occupants. Ils touchent généralement à la structure de l’immeuble ou à des éléments fixes, comme des armoires ou une salle de bain.

Les travaux majeurs peuvent être entrepris lorsqu’ils sont raisonnables. Cela dépendra de leur nature, du besoin de les entreprendre et, selon le cas, de la nécessité d’évacuer le locataire.

Les travaux majeurs doivent normalement être faits dans le respect du droit du locataire de rester dans son logement. C’est ce qu’on appelle le droit au maintien dans les lieux. Certains travaux nécessitent toutefois le départ temporaire du locataire. Dans certains cas, le locataire peut même devoir quitter le logement de manière permanente.

Attention!

Un propriétaire ne peut pas évincer un locataire seulement pour rénover un logement, ce que l’on appelle souvent une « réno-éviction » ou « rénoviction ».

Cette expulsion du locataire est souvent accompagnée par une hausse importante de loyer.

Les travaux majeurs en présence du locataire

Quoi? En principe, le locataire reste dans son logement pendant des travaux majeurs, sauf si l’évacuation est nécessaire. Par exemple, le propriétaire peut refaire le plafond d’une salle de bain alors qu’un locataire est dans le logement.

Comment? Pour pouvoir réaliser ces travaux, le propriétaire doit :

  • Envoyer un avis écrit au locataire au moins 10 jours avant le début des travaux.
  • Indiquer dans l’avis:
    • la nature des travaux,
    • la date de début des travaux,
    • la durée approximative des travaux,
    • dans certains cas, les conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés (par exemple, si l’accès du locataire à certaines pièces sera restreint).
  • S’assurer que les travaux seront réalisés entre 7 h et 19 h.

Options du locataire? Au plus tard 10 jours après avoir reçu l’avis du propriétaire, le locataire peut demander au TAL de modifier ou de supprimer une des conditions dans lesquelles les travaux seront réalisés si elle est abusive. Par exemple, le locataire peut demander de reporter les travaux pour des raisons personnelles, de diminuer son loyer pendant les travaux, et même d’évacuer temporairement son logement. Il n’a toutefois pas son mot à dire sur la manière dont les travaux seront effectués, comme le choix des matériaux.

Devant le TAL, le propriétaire devra entre autres prouver que les travaux et les conditions dans l’avis (par exemple, le montant de l’indemnité) sont raisonnables et que le départ temporaire du locataire est nécessaire.

L’évacuation du locataire pour réaliser des travaux majeurs

Quoi? Le propriétaire peut demander au locataire de quitter le logement pendant une certaine période pour y faire des travaux majeurs.

En principe, le locataire est évacué uniquement si c’est nécessaire, par exemple selon la nature des travaux ou les risques qu’ils présentent pour la santé ou la sécurité du locataire. Par exemple, le locataire peut être évacué si le propriétaire refait le plancher, les armoires et les comptoirs d’une cuisine pendant quelques jours.

Cette évacuation est temporaire et n’est pas une éviction : le locataire a le droit de revenir dans son logement une fois que les travaux sont terminés.

Comment? Pour réaliser ces travaux, le propriétaire doit :

  • Envoyer un avis écrit au locataire
    • au moins 10 jours avant le début des travaux si le locataire doit quitter le logement une semaine ou moins.
    • au moins 3 mois d’avance si le locataire doit quitter le logement plus d’une semaine.
  • Indiquer dans l’avis :
    • la nature des travaux,
    • la date de début des travaux,
    • la durée approximative des travaux,
    • la durée de l’évacuation temporaire,
    • le montant de l’indemnité offerte.
  • Verser une indemnité au locataire à la date du départ temporaire.

L’indemnité doit correspondre aux dépenses raisonnables du locataire pour se relocaliser (par exemple, la différence de loyer, les frais de transfert de la poste, les frais d’entreposage ou de déménagement des biens, etc.). D’ailleurs, le locataire n’a pas à payer de loyer au propriétaire pendant son évacuation : il n’a qu’à payer pour le lieu qu’il occupera pendant cette période, comme un hôtel ou un autre logement.

Options du locataire? Dans les 10 jours où il reçoit l’avis, le locataire indique au propriétaire s’il accepte d’évacuer le logement. Le locataire est considéré avoir refusé de quitter temporairement le logement s’il ne répond pas.

Dans ce même délai de 10 jours, le locataire peut accepter l’évacuation, mais il peut demander au TAL de modifier ou de supprimer une condition abusive dans l’avis. Par exemple, il peut faire cette demande s’il estime que la durée de l’évacuation est trop longue ou que l’indemnité offerte est insuffisante.

Si le locataire refuse les travaux ou ne répond pas à l’avis, le propriétaire doit faire une demande au TAL dans les 10 jours du refus pour réaliser les travaux. Le propriétaire devra entre autres prouver que les travaux et les conditions dans l’avis (par exemple, le montant de l’indemnité) sont raisonnables et que le départ temporaire du locataire est nécessaire.

L’éviction du locataire pour réaliser des travaux majeurs

Quoi? Certains travaux majeurs dans un logement nécessitent le départ permanent d’un locataire. Ce sont toutefois des exceptions.

Voici les seules situations qui permettent au propriétaire d’évincer un locataire pour faire des travaux :

  • Subdiviser le logement (ex. transformer un logement de 8 pièces en 2 logements de 4 pièces).
  • Démolir le logement (ex. transformer un duplex en maison unifamiliale).
  • Agrandir de manière importante le logement (ex. ajouter une pièce au logement).
  • Changer l’usage du logement (ex. transformer un logement en bureau commercial).

Pour en savoir plus sur comment procéder et sur les options du locataire en situation d’éviction, consultez notre article L’éviction du logement.

Les travaux urgents : accès au logement sans préavis

Les travaux urgents sont réalisés dans des situations exceptionnelles. Les travaux sont urgents lorsqu’ils doivent être réalisés immédiatement pour contrer les risques sur la santé ou la sécurité des locataires, ou encore pour conserver le logement ou l’immeuble.

C’est le cas, par exemple, lorsque des professionnels doivent rapidement assécher des pièces touchées par un dégât d’eau, ou encore lorsque les murs et les planchers d’un logement sont sérieusement endommagés par un incendie et doivent être rapidement réparés.

Le propriétaire a le droit d’accéder en tout temps au logement pour faire des travaux urgents. Un préavis est préférable, mais n’est pas obligatoire.