Le bail

Le bail de logement est le contrat qui lie le propriétaire et le locataire. En échange du paiement du loyer, il permet au locataire de demeurer dans le logement et lui assure la jouissance paisible des lieux.

Qu’est-ce qu’un bail de logement?

Le bail est un contrat de location entre le locataire et le locateur. On appelle souvent le locateur « le propriétaire ». Le propriétaire s’engage alors à offrir un logement en bon état au locataire en échange du paiement du loyer.

Ce n’est pas seulement la location d’un appartement traditionnel qui peut amener à conclure un bail de logement. En effet, une personne signe aussi un bail de logement lorsqu’elle loue une chambre, une maison mobile ou un terrain destiné à recevoir une maison mobile.

Toutefois, les règles spécifiques au bail de logement ne s’appliquent pas pour:

• le bail d’une chambre d’hôtel;
• le bail d’une chambre d’un établissement de santé ou de services sociaux;
• le bail d’une chambre située dans la résidence du propriétaire, s’il n’en loue pas plus que deux et si la chambre ne possède pas de salle de bain, ou de porte de sortie indépendantes;
• le bail d’un logement loué à des fins de villégiature;
• le bail d’un logement dont plus du tiers sert à d’autres fins que l’habitation.

Quelle forme doit prendre le bail ?

Depuis le 1er septembre 1996, le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement (TAL; autrefois appelé la Régie du logement) est obligatoire. Il doit être utilisé pour tout nouveau bail de logement qu’il s’agisse d’une chambre, d’un appartement ou d’une maison.

Les formulaires de bail sont en vente dans les bureaux du TAL et dans les librairies.

Le bail et les règlements de l’immeuble doivent être rédigés en français. Toutefois le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre pour utiliser une autre langue.

Quelle forme doivent prendre les avis relatifs au bail?

Tout avis qui a trait au bail, sauf celui donné par le propriétaire pour avoir accès au logement, doit être :

• donné par écrit;
• envoyé à l’adresse indiquée dans le bail ou toute nouvelle adresse du destinataire;
• rédigé dans la même langue que celle utilisée pour écrire le bail;

Vous trouverez des modèles d’avis conformes sur le site web du TAL.

Le règlement d’un immeuble fait-il partie du bail?

Oui, le règlement de l’immeuble fait partie du bail. Le propriétaire doit en remettre un exemplaire au locataire avant de signer le bail.

Le règlement d’un immeuble porte principalement sur la jouissance paisible des lieux, l’usage, l’entretien des logements et des aires communes. Ce type de règlement peut, entre autres, interdire la présence d’animaux domestiques dans un logement. Pour plus d’information concernant les animaux, consultez l’article L’animal et le logement.

Le propriétaire a-t-il l’obligation de remettre une copie du bail au locataire?

Oui. Le propriétaire a l’obligation de remettre un exemplaire du bail dans les 10 jours qui suivent la conclusion du bail.

Si le bail est renouvelé et que le propriétaire et le locataire le modifient, le propriétaire devra remettre au locataire un document écrit qui fait état des modifications au bail initial avant le début du renouvellement.

Comment connaître le montant du loyer payé par l’ancien locataire?

À la signature du bail, le propriétaire doit informer le locataire par écrit du loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois avant son arrivée. L’information se trouve normalement dans la section « G » du bail.

Si le loyer demandé est supérieur, le locataire peut demander au TAL de le fixer (à moins qu’il ne l’ait déjà fait pour l’année en question). Le cas échéant, le TAL se basera sur l’ancien loyer et fixera le nouveau loyer en appliquant les critères ordinaires de fixation du loyer.

Par exemple, Maryse signe un nouveau bail à 1000 $ par mois. Le propriétaire a indiqué dans le bail que le loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois était de 800 $. Maryse demande alors au TAL de fixer le loyer. Ce dernier accorde une augmentation de 2 % (soit 16 $). Il s’est basé sur l’ancien loyer de 800 $ et sur le formulaire de calcul de fixation de loyer. Le loyer de Maryse sera donc de 816 $.

La demande de fixation du loyer doit être faite dans :

• les 10 jours de la signature du bail;
• les 2 mois du début du bail si le locataire n’a pas reçu l’avis indiquant le loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédents;
• les 2 mois de la connaissance d’une fausse déclaration dans l’avis du propriétaire.

Toutefois, le locataire ne peut pas faire fixer le loyer si le logement est loué dans:

• une coopérative d’habitation de laquelle le locataire est membre;
• une habitation à loyer modique;
• un immeuble nouvellement bâti;
• un immeuble où on ne louait pas de logement auparavant, sauf les résidences privées pour aînés ou d’autres lieux d’hébergement similaires.

Dans ces cas, le propriétaire n’est pas obligé d’informer le locataire du loyer payé avant son arrivée.

Y a-t-il des clauses qui ne sont pas valides, même si elles se trouvent dans le bail?

Oui. Le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre dans le bail sur les modalités de paiement de loyer, sur des travaux à faire (ex. : réparation, peinture), ou sur l’utilisation des lieux (ex. : stationnement).

Mais ils ne peuvent pas aller à l’encontre des dispositions obligatoires prévues dans la loi. Sinon, la clause sera sans effet, c’est-à-dire que légalement, c’est comme si elle n’existait pas.

Par exemple, une clause de bail peut être sans effet lorsqu’elle :

• limite ou dégage le propriétaire de toute responsabilité quant au logement, ou rend le locataire responsable d’un dommage causé sans sa faute;
• empêche la cession du bail ou la sous-location des lieux;
• vise à modifier les droits des locataires parce qu’en cours de bail il y a eu augmentation du nombre d’occupants dans le logement (à moins que ce soit justifié par les dimensions du logement);
• stipule qu’en cas de défaut de paiement pour un mois de loyer, le propriétaire pourra exiger le paiement du loyer de tous les mois restant au bail;
• a pour but de réajuster le loyer en cours de bail dans un bail à durée fixe de douze mois ou moins.

Je n’ai qu’un bail verbal. Est-ce que j’ai quand même des droits?

Oui. L’occupation d’un logement avec l’accord du propriétaire crée ce qu’on appelle un « bail par tolérance ». Un tel bail est valide et crée les mêmes droits et les mêmes obligations qu’un bail écrit. Le propriétaire doit également remettre au locataire un formulaire du TAL.

De plus, si le propriétaire et le locataire n’ont pas déterminé de date à laquelle le bail doit se terminer ou être renouvelé, le locataire peut le résilier en donnant un avis d’un à deux mois.

Ce n’est pas le cas pour le bail à durée fixe, qui doit pour sa part être respecté jusqu’à la fin, sauf dans les situations prévues par la loi ou avec l’accord du propriétaire. Pour en savoir plus, consultez notre article La résiliation du bail par un locataire.

Est-ce qu’un nouveau propriétaire qui achète un immeuble peut obliger le locataire à partir?

En général, non. Le droit au maintien dans les lieux continue de s’appliquer en faveur du locataire qui respecte ses obligations, même si le propriétaire de l’immeuble change.

Toutefois, le nouveau propriétaire peut généralement exiger le départ du locataire lorsqu’il veut subdiviser le logement, le démolir, l’agrandir ou changer son affectation. Il peut également reprendre le logement s’il veut s’y loger ou y loger certains membres de sa famille. Cela peut donner droit à certaines indemnités. Pour en savoir plus, consultez notre article La reprise du logement et l’éviction.

En dehors de ces situations, rien n’empêche un propriétaire d’offrir de l’argent à un locataire pour qu’il renonce à son droit au maintien dans les lieux et se trouve un nouveau logement. Le locataire est libre d’accepter ou non cette entente.