En consultant le certificat de localisation de votre future propriété, vous vous rendez compte que le terrain comporte une servitude de passage en faveur de vos voisines et voisins. Ne désirant pas que tout le voisinage passe dans votre cour, vous cherchez un moyen de mettre fin à ces irritants. Mais est-ce seulement possible?
Lorsque vous achetez une propriété au Québec, vous ne devenez pas propriétaire d’une adresse, mais d’un lot, soit d’une parcelle de terrain. Et il arrive que ce lot soit affecté d’une ou plusieurs servitudes. Certaines servitudes accordent des droits, telles des servitudes de passage, afin de permettre à une ou plusieurs personnes de passer en véhicule ou à pied sur un lot qui ne leur appartient pas. Ou encore, des servitudes en faveur d’Hydro-Québec pour que les personnes employées par la société d’État puissent se déplacer sur un lot pour installer ou entretenir de l’équipement.
Mais vous pourriez aussi avoir affaire à des servitudes qui restreignent vos droits sur votre propre lot. Par exemple, une servitude de non-construction qui vous interdit d’ériger toute construction sur une parcelle de votre lot ou sur sa totalité.
Les servitudes s’établissent généralement dans des contrats entre les personnes concernées, mais elles peuvent aussi l’être par testament ou parce que la loi l’exige. Par exemple, le Code civil du Québec prévoit que si une personne possède un lot sans accès au chemin public, quelqu’un de son voisinage doit lui accorder un droit de passage afin qu’elle puisse rejoindre ce chemin.
Comment y mettre fin?
Vous pouvez mettre fin à une servitude même si le contrat prévoit qu’elle est permanente. Voici les cinq façons de le faire.
Vous pouvez proposer à la personne qui bénéficie de la servitude d’y mettre fin par contrat si elle est d’accord, moyennant compensation ou non. La servitude s’éteint également si vous devenez propriétaire à la fois du lot affecté de la servitude (aussi appelé le « fonds servant ») et du lot qui en bénéficie (aussi appelé le « fonds dominant »). Par exemple, en achetant le lot de votre voisine ou de votre voisin.
Une autre façon d’éteindre une servitude est par le contrat lui-même. Parfois, il prévoit que la servitude sera temporaire et expirera après une certaine période. Ou encore, la servitude peut être assortie d’un mécanisme par lequel la ou le propriétaire du lot affecté verse un certain montant afin d’y mettre fin.
La dernière méthode est la plus complexe : la servitude s’éteint si elle est inutilisée pendant 10 ans. Mais comment prouver 10 ans de non-usage?
Documenter son dossier
Dans une cause de 2024, la propriétaire d’un lot à Saint-François-de-l’Île-d’Orléans a demandé à la Cour supérieure de mettre fin à l’un des passages créés par une servitude affectant sa propriété. Les propriétaires de l’époque avaient créé cette servitude afin de relier un lot voisin au chemin public. Il y avait deux passages créés sur la propriété. Le passage A, éteint selon sa propriétaire, permettait de traverser son lot par le nord-ouest. Le passage B permettait de traverser son lot par le sud-est.
En 2021, la femme a averti le couple qui venait d’acheter le lot bénéficiaire de la servitude, qu’il devrait passer par le passage B. Le couple n’a pas pris cet avertissement en compte, puisqu’il a bâti sa maison en fonction du passage A. La femme leur a envoyé une demande en justice en 2023 en argumentant que le passage A était éteint puisque non utilisé par les anciens propriétaires pendant 10 ans.
À l’aide de photos et de témoignages des anciens propriétaires, la femme a convaincu le juge que le passage A n’avait pas été utilisé pendant 10 ans, soit entre 2006 et 2018, et que la servitude était donc éteinte. Toutes les utilisations après 2018 ne redémarrent pas le compte à rebours, puisqu’une fois éteinte, une servitude ne peut plus être réactivée. Le juge a informé le couple que dorénavant, il devrait utiliser le passage B pour rejoindre le chemin public, puisque ce passage était encore actif. Le couple voisin a donc eu la mauvaise chance d’acheter un lot dont l’une des servitudes était éteinte depuis trois ans.