Invasion de punaises de lit dans les cinémas de Paris, explosion de la population de souris à Montréal : certains de vos locataires peuvent se retrouver avec des « colocs » indésirables. Bien que la lutte contre les nuisibles soit à votre charge, pouvez-vous demander dans certains cas un dédommagement à votre locataire?
Compensation financière et obligation d’entretien
Peu importe l’envahisseur — coquerelles, fourmis, punaises de lit ou rongeurs de toutes sortes — les origines d’une infestation sont multiples.
Origines possibles d’une infestation :
- Des punaises de lit se retrouvent dans les vêtements, sacoches, valises, sacs à dos d’une ou d’un locataire après avoir séjourné dans un endroit infesté (hôtel, métro, cinéma, bureau, bar, restaurant, etc.).
- Des coquerelles sont introduites dans le logement par un colis (Amazon, Goodfood, Poste Canada, etc.).
- De la vermine est amenée par une nouvelle ou un nouveau locataire lors d’un déménagement.
- Introduction de rongeurs dans un logement à la suite de travaux.
Les locataires ne sont pas nécessairement responsables dans ces cas. Ils ont en revanche l’obligation de maintenir le logement dans un bon état de propreté et d’en faire l’usage de façon responsable.
Ainsi, si les locataires mettent en péril la sécurité ou la salubrité du logement en cours de bail, vous pouvez vous adresser au tribunal administratif du logement (TAL).
Le TAL pourrait ordonner aux locataires :
- de vous verser une compensation financière (dommages-intérêts),
- de respecter son obligation d’entretien.
Dans un jugement datant de 2018, une personne a été condamnée à rembourser les frais d’extermination de punaises de lit payés par le propriétaire. Le tribunal a conclu que les locataires qui avaient découvert des punaises de lit dans leur logement en revenant d’un voyage à l’étranger étaient responsables, évoquant notamment que les autres logements inspectés n’étaient pas infestés.
Dans d’autres dossiers, le tribunal a plutôt conclu qu’en l’absence d’une faute claire ou de négligence, personne n’est responsable de l’apparition de punaises de lit. C’est la conclusion à laquelle arrivait le TAL dans une affaire de 2013.
Cette décision précise par contre que les comportements fautifs ou négligents après l’apparition des punaises pourraient entraîner une responsabilité : « Il pourrait s’agir notamment de l’inaction ou du défaut de recourir à des services d’extermination reconnus, au défaut de dénonciation, au manque de collaboration à l’extermination, etc. »
Ainsi, le tribunal pourrait vous obliger à payer des dommages aux locataires si vous tardez à intervenir lorsqu’on vous informe de l’apparition de nuisibles dans un logement.
Résiliation de bail
Il peut arriver que des locataires négligent l’entretien de leur logement ou refusent que ce dernier soit traité pour un problème de vermines ou de rongeurs, au point où cela pourrait entraîner des conséquences pour tous les logements d’un immeuble.
Dans une situation semblable, il est possible d’intenter un recours devant le TAL pour résilier le bail des locataires ou obtenir une ordonnance visant à rendre le logement propre à l’habitation.
En 2016, le tribunal a résilié le bail et ordonné l’éviction d’un locataire qui ne gardait pas son logement en bon état de propreté, malgré les demandes répétées du propriétaire. L’exterminateur avait dû se présenter à 16 reprises chez le locataire pour éradiquer des punaises de lit et chaque fois, le logement était toujours très sale.
Sinon, la même année dans un autre dossier, face au refus d’une locataire, le TAL a accepté la requête d’une propriétaire qui souhaitait faire inspecter un logement par un exterminateur. Cette ordonnance demandait « que la locataire donne accès à son logement pour en vérifier l’état, et le cas échéant, que des traitements d’extermination soient appliqués. »
Responsabilité d’un tiers
Souvent, une infestation ne pourra être attribuée ni au locataire ni au propriétaire.
Dans certains cas, une apparition de vermine provient du fait d’un tiers comme les couvertures d’une entreprise de déménagement, un colis livré à des locataires, des vêtements laissés à la buanderie ou encore, infestés après s’être assis sur un siège de métro.
Bien que vous ayez dans ces exemples peu de contrôle sur l’apparition de punaises de lit dans votre immeuble, les locataires peuvent avoir droit à une diminution du loyer pour la période où l’appartement était infesté ou pour le mois où l’extermination a été réalisée.
Les frais d’extermination seront dans ces cas généralement à votre charge, mais une compensation pour les dommages peut vous être exigée.
Pourriez-vous en revanche demander un dédommagement à l’entreprise qui a offert le service responsable de l’infestation afin de rembourser vos dépenses?
Théoriquement oui, mais ce n’est pas évident! Il vous faudrait d’abord apporter une preuve de l’origine de l’infestation. Puis arriver à démontrer une faute ou négligence de la part de l’entreprise concernée.