Mettre fin au bail commercial

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Le bail commercial est un contrat. Il se termine à la date convenue entre le locataire et le propriétaire. Dans certains cas, peu importe si vous êtes propriétaire ou locataire, vous pourriez mettre fin au bail avant la fin. Le bail peut aussi parfois se poursuivre après la date prévue.

Le locataire veut quitter avant la fin du bail

Le locataire peut céder son bail, sous-louer le local ou s’entendre avec le propriétaire pour mettre fin au bail avant la date prévue.

  • Sous-louer ou céder le bail. Le bail peut prévoir une procédure précise pour le faire. Généralement, le locataire doit aviser le propriétaire de son intention de céder ou de sous-louer l’ensemble ou une partie de son local. L’avis doit contenir certaines informations, comme le nom et l’adresse de la personne à qui le locataire souhaite sous-louer ou céder son bail.

Attention! Le bail peut interdire au locataire de sous-louer ou céder son bail, ou permettre au propriétaire de refuser la cession ou la sous-location pour n’importe quelle raison de son choix.

  • S’entendre avec le propriétaire pour mettre fin au bail. Le locataire peut en discuter avec le propriétaire. Le propriétaire peut accepter ou refuser de mettre fin au bail avant la date prévue.

Le locataire qui ne peut pas sous-louer ou céder son bail, ou qui est incapable de s’entendre avec son propriétaire, doit continuer à respecter le bail. Il devra payer le loyer et les services jusqu’à la fin du bail.

Le propriétaire peut poursuivre le locataire qui quitte son local avant la fin du bail et cesse de payer son loyer. Il peut réclamer plusieurs frais, comme les mois de loyers impayés jusqu’à ce qu’il trouve un nouveau locataire, ou les frais pour remettre le local en état.

Le propriétaire peut forcer le départ d’un locataire avant la fin du bail

Dans certaines situations, le propriétaire peut décider de mettre fin au bail avant la date prévue.

Le locataire ne respecte pas ses obligations.

Le propriétaire peut demander au tribunal de mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas ses obligations et que cela lui cause un préjudice sérieux. Par exemple, lorsque le locataire paie son loyer en retard ou s’il ne fait pas les travaux nécessaires pour entretenir son local.

Le bail peut aussi prévoir des situations dans lesquelles le propriétaire peut automatiquement mettre fin au bail si le locataire ne respecte pas ses obligations.

L’immeuble est vendu

Si le propriétaire vend l’immeuble où se situe le local, le nouveau propriétaire a généralement le droit de mettre fin au bail.

Il n’a pas besoin d’une raison particulière. Le nouveau propriétaire doit seulement respecter certains délais. Il doit mettre fin au bail au maximum 12 mois après la date d’achat de l’immeuble. Il doit aussi envoyer un avis au locataire 6 mois avant la fin du bail.

Par contre, le nouveau propriétaire ne peut pas terminer le bail avant la fin prévue si :

  • Il reste 12 mois ou moins au bail au moment de l’achat de l’immeuble.
  • Le bail se termine dans plus de 12 mois et il est enregistré au registre foncier. Le locataire peut publier lui-même son bail au registre foncier (« l’enregistrer ») pour protéger ses droits.

Attention! Si le bail est à durée indéterminée, donc qu’il n’a pas de date de fin, la publication au registre foncier n’empêche pas l’acheteur de pouvoir y mettre fin.

  • Il s’est engagé à ne pas mettre fin au bail envers l’ancien propriétaire (le vendeur). Cet engagement se retrouve généralement dans l’acte de vente.
  • Il dépasse les délais pour mettre fin au bail. Le calcul des délais peut être complexe. Consulter un avocat ou un notaire peut être préférable pour vérifier si la procédure a été suivie par le nouveau propriétaire.

Le locataire continue d’occuper le local à la fin du bail

Le propriétaire peut forcer le locataire à quitter les lieux à la fin du bail s’il occupe toujours le local. Le bail peut aussi prévoir que le locataire doit payer une pénalité importante pour chaque journée où il occupe le local lorsque le bail est terminé.

Dans certains cas précis, le bail peut se renouveler au lieu de se terminer à la date prévue. Voici deux cas de figure.

Le bail comprend une clause appelée « option de renouvellement »

Cette clause permet au locataire de renouveler plus facilement son bail lorsqu’il se termine et lui évite d’avoir à renégocier une partie ou l’ensemble du bail. Cette clause peut prévoir une augmentation du loyer.

Le bail est terminé, mais le locataire et le propriétaire n’ont pas eu de discussion sur le bail

Le bail peut prévoir ce qui se passe dans ce genre de situation. Si votre bail ne prévoit rien, la loi prévoit que le bail est renouvelé automatiquement si :

  • 10 jours se sont écoulés depuis la fin du bail,
  • le propriétaire n’a pas demandé au locataire quitter le local.

Si le bail initial était d’un an ou plus, il est renouvelé pour maximum un an. Si votre bail initial était de moins d’un an, il est renouvelé pour la même durée.

Si vous voulez en savoir plus sur les baux commerciaux ayant trait plus spécifiquement aux ateliers d’artistes, rendez-vous sur le site Web du Conseil des arts de Montréal pour consulter des vidéos et un guide à ce sujet. Ces outils ont été développés en collaboration avec le Conseil des arts de Montréal, la Ville de Montréal et Éducaloi.