Aménager et réparer un local commercial

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Le bail commercial prévoit généralement les règles qui s’appliquent lorsque des travaux doivent être faits dans votre local. Que vous soyez propriétaire ou locataire, référez-vous au bail en cas de doute sur ce qui s’applique dans votre situation.

Si votre bail ne prévoit rien, vous devez vous référer à la loi pour savoir quelles sont vos obligations au début du bail, pendant le bail, en cas de sinistre et à la fin du bail.

Au début du bail

Le propriétaire doit s’assurer que le local est en bon état

Le propriétaire doit s’assurer que le local commercial est en bon état pour que le locataire puisse l’utiliser dès qu’il reçoit les clés. Par exemple, les services inclus avec le local comme l’eau courante et le chauffage doivent fonctionner normalement.

Si desréparations sont nécessaires, le propriétaire doit donc généralement les faire à ses frais avant l’arrivée du locataire.

Toutefois, le bail peut prévoir que locataire est responsable de faire tous les travaux dans le local à ses frais.

Le locataire peut généralement améliorer le local à ses frais

Par exemple, le locataire peut peindre le local à son goût, changer les luminaires ou aménager du rangement.

Toutefois, les travaux doivent respecter les restrictions prévues dans le bail, s’il y en a. Par exemple, une clause du bail peut interdire l’installation d’une antenne parabolique ou d’un système d’air conditionné.

Pour éviter certains malentendus, le locataire et le propriétaire peuvent clarifier dès le départ les travaux que le locataire peut faire dans le local, surtout si les travaux sont de grande envergure.

Durant le bail

Le locataire doit faire les petites réparations d’entretien

Pendant toute la durée du bail, le locataire est généralement responsable des petites réparations d’entretien dans le local commercial, c’est-à-dire les travaux qui sont simples ou pour des dommages mineurs. C’est le cas par exemple des retouches de peinture ou du remplissage de petits trous dans les murs.

Le propriétaire est responsable des autres réparations nécessaires

Pour sa part, le propriétaire est généralement responsable des travaux nécessaires de plus grande envergure dans le local et dans l’immeuble. Par exemple, si un tuyau fuit dans l’espace commercial ou qu’une prise de courant cesse de fonctionner.

Le locataire doit normalement informer le propriétaire si le local se détériore ou si quelque chose devient défectueux.

Attention! Le bail peut prévoir plus d’obligations pour le locataire que ce que dit la loi

Au lieu d’être simplement responsable des petites réparations d’entretien, le bail peut prévoir que le locataire est responsable de toutes les réparations dans son local et dans l’immeuble par exemple.

Il est important de se référer d’abord à son bail pour tenter de comprendre ce qui s’applique dans une situation précise.

Après un sinistre : réparer le local et payer les travaux

En cas de sinistre, le propriétaire, le locataire ou leurs assureurs peuvent avoir la responsabilité de gérer et de payer les travaux requis dans le local commercial.

Ça dépend de :

Qui est assuré

Le propriétaire et le locataire peuvent avoir des assurances qui couvrent différentes choses, comme l’immeuble ou les meubles qui leur appartiennent. Il est important de se référer à son contrat d’assurance en cas de sinistre et d’informer son assureur.

Ce que prévoit le bail

Le bail indique généralement qui est responsable d’exécuter les travaux selon leur ampleur. Ce pourrait être au propriétaire ou au locataire de les superviser et de les payer.

C’est généralement au propriétaire de faire les travaux dans le local et dans l’immeuble si le bail ne prévoit rien. Si le propriétaire est assuré, son assureur pourrait payer et superviser les travaux selon ce que prévoit le contrat d’assurance.

Qui a causé le sinistre

Que ce soit le propriétaire ou le locataire qui a fait les travaux ou qui a perdu des objets ou des meubles dans le sinistre, ils pourront tous les deux poursuivre le responsable du sinistre pour être dédommagés. Par exemple, si le responsable est le locataire, le propriétaire peut le poursuivre pour qu’il lui paie la valeur des travaux.

Si l’un d’eux est assuré, c’est habituellement sa compagnie d’assurance qui poursuivra en son nom la personne responsable du sinistre. Il pourra poursuivre le responsable uniquement pour récupérer le montant de la franchise, c’est-à-dire le montant de base qui n’est pas couvert par l’assureur, ou pour couvrir les dommages qui n’ont pas été indemnisés par l’assureur.

Pour en savoir plus, consultez notre article « L’assurance de biens et d’habitation ».

Fin du bail : remettre le local en état

Le locataire doit réparer les dommages qu’il a faits dans le local

Le locataire doit remettre le local commercial dans l’état où il l’a reçu au début du bail. Toutefois, il n’est pas responsable de réparer l’usure normale du local, ni sa détérioration ou les défectuosités qui sont apparues et qui ne sont pas sa faute.

Le propriétaire peut poursuivre le locataire ou retenir son dépôt s’il a endommagé le local.

Améliorations locatives : le locataire peut s’entendre avec le propriétaire

Le locataire doit rendre le local dans l’état où il l’a reçu au début du bail. Par exemple, il doit repeindre les murs de la couleur originale ou remettre les anciens luminaires s’il en a installé des nouveaux.

Le locataire peut aussi proposer au propriétaire de garder ces améliorations et de laisser le local tel quel. Si le propriétaire accepte, le locataire peut parfois être remboursé pour la valeur des améliorations.

Si ces améliorations s’enlèvent sans risque d’endommager le local, le locataire peut demander au propriétaire de lui rembourser leur valeur. Par exemple si le locataire a installé de nouveaux luminaires qui peuvent facilement être remplacés par les anciens.

Si les améliorations sont impossibles à enlever sans endommager le local, le propriétaire n’a pas à compenser le locataire. C’est le cas par exemple s’il a installé des armoires et que les enlever arrachait une partie du mur.

Si vous voulez en savoir plus sur les baux commerciaux ayant trait plus spécifiquement aux ateliers d’artistes, rendez-vous sur le site Web du Conseil des arts de Montréal pour consulter des vidéos et un guide à ce sujet. Ces outils ont été développés en collaboration avec le Conseil des arts de Montréal, la Ville de Montréal et Éducaloi.