5 choses à savoir sur le bail commercial

Vous souhaitez louer un local commercial pour votre entreprise, pour exercer votre profession ou pour mettre en œuvre vos projets? Voici cinq choses à savoir avant de signer un bail commercial.

1. Le bail commercial est différent du bail de logement

Plusieurs règles qui encadrent le bail commercial sont différentes des règles qui encadrent un bail de logement.

Voici quelques exemples :

• Dépôt de garantie. Le propriétaire d’un espace commercial peut demander un dépôt de garantie au locataire. C’est interdit dans un bail de logement.
• Sous-location ou cession de bail. Le bail commercial peut interdire au locataire de sous-louer ou de céder son bail. Le locataire d’un logement a normalement le droit de sous-louer ou de céder son bail.
• Fin du bail. Le locataire d’un espace commercial doit normalement quitter lorsque le bail se termine. Le bail de logement se renouvelle automatiquement quand il arrive à sa fin. Le locataire peut donc rester dans son logement.
• Tribunal en cas de conflit. Le locataire d’un bail commercial ne peut pas s’adresser au Tribunal administratif du logement en cas de conflit avec le propriétaire. Ce tribunal entend seulement les conflits liés à un bail de logement. C’est la Cour supérieure ou la Cour du Québec qui s’occupe des conflits sur un bail commercial.

2. Chaque bail comporte des services et des frais différents

Vérifiez ce qui est inclus avec le local. Vous pouvez aussi négocier les services fournis et les frais avec le propriétaire.

Plusieurs expressions sont souvent utilisées pour catégoriser les baux commerciaux selon ce qui est à la charge du propriétaire ou du locataire. Par exemple :

• Bail brut : bail de type « tout inclus ». Le locataire doit uniquement payer son loyer. Les frais liés à l’immeuble, comme les frais d’entretien ou d’exploitation, sont à la charge du propriétaire ou sont inclus dans le loyer.
• Bail net, net net ou net net net : en plus du loyer, le locataire doit payer une partie ou l’ensemble des frais d’exploitation et d’entretien de l’immeuble (ex. travaux nécessaires, service d’entretien ménager, taxes municipales ou scolaires, électricité, chauffage ou climatisation des parties communes).

Ces définitions ne sont pas officielles et peuvent avoir un sens différent selon le bail. Généralement, plus il y a de « net » dans l’appellation du bail, plus le locataire doit assumer des frais.

3. Les travaux peuvent être à votre charge

Le bail peut prévoir qui est responsable d’entretenir le local ou l’immeuble et de faire des travaux. Vous pourriez d’ailleurs en être le seul responsable. Vous pourriez aussi déterminer avec le propriétaire la responsabilité de chacun selon la nature des travaux, le moment où ils doivent être faits et l’endroit où ils sont nécessaires.

Si vous ne prévoyez rien dans le bail, vous devez notamment :

• Faire les petites réparations d’entretien.
• Utiliser le local avec prudence et de façon responsable. Ex : vous devez réparer l’atelier si vous l’endommagez et aviser votre propriétaire s’il y a un bris ou une détérioration.
• Remettre le local dans l’état où vous l’avez reçu à la fin du bail.

De son côté, le propriétaire doit notamment fournir un local en bon état au début du bail et faire les réparations nécessaires au local (sauf les petites réparations d’entretien) et à l’immeuble.

Pour en savoir plus, vous pouvez consulter notre article « Aménager et réparer un local commercial »

4. Les activités permises peuvent varier d’un local à l’autre

Vérifiez auprès du propriétaire quelles activités sont permises : les espaces commerciaux ne permettent pas tous les mêmes activités. Si elles sont déjà décrites dans le bail proposé par le propriétaire, assurez-vous qu’elles correspondent à ce que vous voulez faire.

Si vous pratiquez des activités qui ne sont pas permises dans le bail, vous pourriez faire face à des conséquences, comme le paiement de pénalités. Le propriétaire pourrait aussi entreprendre un recours pour vous forcer à respecter le bail ou pour y mettre fin.

Vérifiez le zonage

Vos activités doivent respecter le zonage de la ville ou de l’arrondissement où il se trouve.

Généralement, c’est au propriétaire de vérifier que vos activités peuvent être pratiquées dans la zone où se trouve le local. Toutefois, le bail peut aussi prévoir que c’est à vous de faire les vérifications.

Vérifiez que vous pourrez obtenir les permis nécessaires

Des permis sont obligatoires pour pratiquer certaines activités commerciales, comme le commerce de détail ou la restauration.

Assurez-vous que vous pouvez obtenir les permis nécessaires avant de signer le bail. En signant, vous vous engagez à payer un loyer pendant un certain temps. C’est le cas même si vous ne pouvez pas exercer les activités prévues.

5. Vous pourriez être personnellement responsable du bail de votre compagnie

Une compagnie peut signer un bail commercial. Dans ce cas, c’est la compagnie qui est locataire et responsable des obligations qui découlent du bail. Pour en savoir plus sur la responsabilité des compagnies, consultez notre article : La société par actions (compagnie).

Toutefois, le propriétaire du local pourrait demander qu’un représentant de votre compagnie soit aussi personnellement responsable du bail, souvent comme « caution ». Cela veut dire que le propriétaire peut se tourner vers ce représentant si la compagnie ne respecte pas ses obligations, par exemple si elle ne paie pas son loyer.