Après avoir acheté la maison de vos rêves, vous découvrez des éléments que personne n’avait soulevés au moment de l’achat : des fondations qui s’effritent, de la moisissure dans les murs, de l’eau qui entre dans le sous-sol… Il s’agit peut-être de vices cachés.
La garantie contre les vices cachés
Que vous achetiez votre immeuble auprès d’un vendeur professionnel ou d’une autre personne, vous bénéficiez en principe de la garantie contre les vices cachés. Autrement dit, vous avez la protection de la loi.
Cette garantie contre les vices cachés, aussi appelée « garantie légale de qualité » s’applique à l’immeuble, mais aussi à tout ce qui y est rattaché. Par exemple une piscine, une cheminée, une galerie, un garage, un entrepôt
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Attention, il y a des exceptions à cette protection! Par exemple, si vous achetez un immeuble vendu sous le contrôle de justice, c’est-à-dire à la suite d’un jugement ou une ordonnance du tribunal, vous n’aurez pas droit à la garantie contre les vices cachés. |
Qu’est-ce qu’un vice?
Un vice est un défaut important qui diminue la qualité d’un immeuble. Ce défaut doit empêcher la ou le propriétaire d’utiliser ou profiter normalement de son immeuble.
En tant qu’acheteur, vous aurez un recours si le défaut est grave à un point tel que vous auriez exigé un prix moins élevé si vous aviez été au courant du vice.
Les vices cachés
Un vice est « caché » s’il remplit les trois conditions suivantes :
- Il n’est pas apparent et qu’un simple examen ne permet pas de le découvrir.
- Il est inconnu de l’acheteur
- Il existait au moment de l’achat.
Le vendeur est responsable du vice caché même s’il ignorait son existence au moment de la vente.
Les vices apparents
Généralement, le vendeur n’est pas responsable des vices qui sont apparents.
Les vices apparents sont visibles et ressortent lors d’un simple examen, c’est-à-dire sans que l’avis d’un expert soit nécessaire. Cet examen doit être fait par l’acheteur au moment de la visite de l’immeuble. Il doit être sérieux, attentif et prudent.
Les recours de l’acheteur
La garantie contre les vices cachés permet notamment à l’acheteur d’obtenir, selon la situation :
- une diminution du prix de l’immeuble,
- le remboursement des travaux qui ont été faits ou seront nécessaires pour remédier au vice,
- un remboursement pour les dommages subis, dans certaines circonstances,
- l’annulation de la vente pour remettre l’immeuble au vendeur et se faire rembourser le prix qu’il a payé pour l’acheter.
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Quoi faire si vous découvrez un vice caché? Lors de la découverte d’un vice caché, vous devez obligatoirement aviser le vendeur le plus rapidement possible suite à la découverte du vice caché. Vous devez le faire par écrit. |
Acheter à ses risques et périls
Lorsque vous achetez un immeuble « à vos risques et périls », cela signifie que vous achetez l’immeuble dans l’état où il se trouve, avec ou sans vice. Cette mention dans le contrat de vente fait en sorte que vous n’avez pas de protection contre un vice caché. Vous achetez l’immeuble… et ses défauts!
Note : Si vous achetez un immeuble d’un vendeur professionnel, il ne peut pas vous le vendre à vos risques et périls ou sans garantie légale. Il doit vous garantir la qualité de l’immeuble.
Voici des exemples tirés de décisions des tribunaux pour mieux comprendre la différence entre un vendeur professionnel et un vendeur non professionnel.
Vendeur professionnel (aussi appelé vendeur spécialisé)
Vendeur non professionnel
- Un individu qui tire ses revenus d’activités de vente d’immeuble sur une base régulière.
- Le vendeur qui a construit l’immeuble pour le vendre.
- Un individu (un particulier) qui vend sa propre maison.
- Un prêteur qui vend un immeuble dont l’ancien propriétaire était en défaut de payer (reprise d’immeuble)
- Une personne qui agit à titre de liquidateur de succession.
- Un individu qui vend occasionnellement des immeubles.
Attention! Lorsqu’il agit comme intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur, un courtier immobilier n’est pas un vendeur professionnel.
Dans tous les cas, si le vendeur connaissait le vice caché et ne vous l’a pas révélé, vous pouvez alors dénoncer et vous protéger contre tout comportement qui peut être qualifié de mal intentionné, malhonnête ou frauduleux.
Le vendeur doit dévoiler les vices qu’il connaissait
Le vendeur doit vous informer des vices qu’il connaît et qui affectent l’immeuble que vous voulez acheter. Autrement dit, il doit faire preuve de transparence.
Le vendeur ne peut pas :
- vous mentir, en vous cachant l’existence d’un vice;
- omettre de vous dire un fait important pour vous inciter à acheter l’immeuble;
- embellir la réalité pour que vous achetiez l’immeuble à de meilleures conditions, par exemple à un prix plus élevé.
Le vendeur doit vous informer des vices, entre autres pour que vous puissiez évaluer les coûts des rénovations ou des réparations qui doivent être faites dans l’immeuble. Puisque que certains vices peuvent diminuer la valeur de l’immeuble, leur dévoilement vous permet de demander une diminution du prix de l’immeuble ou de le négocier.
Inspecter l’immeuble avant d’acheter
Vous n’avez pas d’obligation d’engager une inspectrice ou inspecteur en bâtiment pour inspecter un immeuble avant que vous l’achetiez. Toutefois, la loi prévoit que les vices qui auraient pu être décelés par un acheteur prudent et diligent ne sont pas garantis.
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Ne pas faire d’inspection, ou ne pas la faire de façon prudente et diligente, revient à accepter d’acheter l’immeuble avec tous les vices qui auraient pu être décelés par une inspection et d’en assumer les coûts et les réparations. |