Le bail de logement est le contrat qui lie le propriétaire et le locataire. En échange du paiement du loyer, il permet au locataire de demeurer dans le logement et lui assure la jouissance paisible des lieux.
Qu’est-ce qu’un bail de logement?
Le bail est un contrat de location entre le locataire et le locateur. On appelle souvent le locateur « le propriétaire ». Le propriétaire s’engage alors à offrir un logement en bon état au locataire en échange du paiement du loyer.
Ce n’est pas seulement la location d’un appartement traditionnel qui peut amener à conclure un bail de logement. En effet, une personne signe aussi un bail de logement lorsqu’elle loue une chambre, une maison mobile ou un terrain destiné à recevoir une maison mobile.
Toutefois, les règles spécifiques au bail de logement ne s’appliquent pas pour :
- le bail d’une chambre d’hôtel,
- le bail d’une chambre d’un établissement de santé ou de services sociaux,
- le bail d’une chambre située dans la résidence du propriétaire, s’il n’en loue pas plus que deux et si la chambre ne possède pas de salle de bain, ou de porte de sortie indépendantes,
- le bail d’un logement loué à des fins de villégiature,
- le bail d’un logement dont plus du tiers sert à d’autres fins que l’habitation.
Quelle forme doit prendre le bail?
Depuis le 1er septembre 1996, le formulaire de bail du Tribunal administratif du logement (TAL) est obligatoire. Il doit être utilisé pour tout nouveau bail de logement qu’il s’agisse d’une chambre, d’un appartement ou d’une maison.
Les formulaires de bail sont en vente dans les bureaux du TAL et dans les librairies.
Le bail et les règlements de l’immeuble doivent être rédigés en français. Toutefois, le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre pour utiliser une autre langue.
Quelle forme doivent prendre les avis relatifs au bail?
Tout avis qui a trait au bail, sauf celui donné par le propriétaire pour avoir accès au logement, doit être :
- donné par écrit,
- envoyé à l’adresse indiquée dans le bail ou toute nouvelle adresse du destinataire,
- rédigé dans la même langue que celle utilisée pour écrire le bail.
Vous trouverez des modèles d’avis conformes sur le site web du TAL.
Le règlement d’un immeuble fait-il partie du bail?
Oui, le règlement de l’immeuble fait partie du bail. Le propriétaire doit en remettre un exemplaire au locataire avant de signer le bail.
Le règlement d’un immeuble porte principalement sur la jouissance paisible des lieux, l’usage, l’entretien des logements et des aires communes. Ce type de règlement peut, entre autres, interdire la présence d’animaux domestiques dans un logement. Pour plus d’information concernant les animaux, consultez l’article L’animal et le logement.
Le propriétaire a-t-il l’obligation de remettre une copie du bail au locataire?
Oui. Le propriétaire a l’obligation de remettre un exemplaire du bail dans les 10 jours qui suivent la conclusion du bail.
Comment connaître le montant du loyer payé par l’ancien locataire et demander la fixation du loyer?
Pour la plupart des logements, le propriétaire doit informer le nouveau locataire par écrit du loyer le plus bas payé par l’ancien locataire ou le loyer fixé par le Tribunal administratif du logement (TAL) dans les 12 derniers mois avant son arrivée. Si aucun loyer n’a été payé ni fixé dans les 12 derniers mois, le propriétaire doit alors informer le nouveau locataire du dernier loyer payé et la date de celui-ci. Le propriétaire doit fournir ces informations au moment de signer le bail en remplissant la section « G » du bail.
Si le loyer demandé au nouveau locataire est supérieur au loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois, le nouveau locataire peut demander au TAL de fixer le loyer. Si le TAL a fixé le loyer au courant de cette période, le nouveau locataire peut demander au TAL de fixer de nouveau le loyer si le loyer demandé est supérieur au dernier loyer fixé par le TAL.
Le TAL se basera sur le dernier loyer et fixera le nouveau loyer en appliquant certains pourcentages et critères. Le nouveau locataire peut consulter ces pourcentages et critères pour mieux comprendre ce qui est considéré comme une augmentation de loyer acceptable.
La date limite pour demander la fixation du loyer au TAL dépend de la situation :
- Dans la plupart des cas, le nouveau locataire doit la faire dans les 10 jours de la signature du bail.
- Si le propriétaire n’a pas fourni le dernier loyer, le nouveau locataire doit faire sa demande dans les deux mois du début du bail.
- Si le propriétaire a écrit de fausses informations au sujet du dernier loyer, le nouveau locataire doit faire sa demande dans les deux mois de sa connaissance que ces informations étaient fausses.
Pour les baux signés le 21 février 2024, ou après, le nouveau locataire peut également demander des dommages punitifs si le propriétaire a volontairement évité de fournir le dernier loyer ou a fourni de fausses informations à ce sujet. Des dommages punitifs sont une somme supplémentaire qui a pour but de punir une personne de ses actions fautives et intentionnelles.
D’autres règles s’appliquent à l’avis du propriétaire et à la demande du nouveau locataire dans le cas d’un logement situé dans une résidence pour aînés qui cesse d’offrir certains services, mais qui continue d’offrir le logement pour les fins d’habitation.
Pour certains logements, le propriétaire n’a pas d’obligation d’informer le nouveau locataire du dernier loyer :
- un logement à loyer modique,
- un logement dans une coopérative d’habitation dont le locataire est membre,
- un logement dans un immeuble nouvellement bâti ou nouvellement utilisé à des fins locatives depuis moins de cinq ans.
Pour les logements à loyer modique, le loyer est déterminé conformément aux règlements de la Société d’habitation du Québec.
Pour les logements situés dans une coopérative d’habitation ou dans un nouvel immeuble, un nouveau locataire ne peut pas demander la fixation du loyer si le bail mentionne cette restriction à la section « F ». Si le bail a été signé le 21 février 2024, ou après, et concerne un nouvel immeuble, il doit également indiquer le loyer maximal que le propriétaire pourra imposer pour les cinq premières années d’utilisation de l’immeuble à des fins locatives.
Y a-t-il des clauses qui ne sont pas valides, même si elles se trouvent dans le bail?
Oui. Le propriétaire et le locataire peuvent s’entendre dans le bail sur les modalités de paiement de loyer, sur des travaux à faire (ex. : réparation, peinture), ou sur l’utilisation des lieux (ex. : stationnement).
Mais ils ne peuvent pas aller à l’encontre des dispositions obligatoires prévues dans la loi. Sinon, la clause sera sans effet, c’est-à-dire que légalement, c’est comme si elle n’existait pas.
Par exemple, une clause de bail peut être sans effet lorsqu’elle :
- Limite ou dégage le propriétaire de toute responsabilité quant au logement, ou rends le locataire responsable d’un dommage causé sans sa faute.
- Empêche la cession du bail ou la sous-location des lieux.
- Vise à modifier les droits des locataires parce qu’en cours de bail il y a eu augmentation du nombre d’occupants dans le logement (à moins que ce soit justifié par les dimensions du logement).
- Stipule qu’en cas de défaut de paiement pour un mois le loyer, le propriétaire pourra exiger le paiement du loyer de tous les mois restant au bail.
- A pour but de réajuster le loyer en cours de bail dans un bail à durée fixe de douze mois ou moins.
Je n’ai qu’un bail verbal. Est-ce que j’ai quand même des droits?
Oui. L’occupation d’un logement avec l’accord du propriétaire crée ce qu’on appelle un « bail par tolérance ». Un tel bail est valide et crée les mêmes droits et les mêmes obligations qu’un bail écrit. Le propriétaire doit également remettre au locataire le formulaire « Écrit obligatoire ». Ce formulaire est en vente dans les bureaux du TAL.
De plus, si le propriétaire et le locataire n’ont pas déterminé de date à laquelle le bail doit se terminer ou être renouvelé, le locataire peut le résilier en donnant un avis d’un à deux mois.
Ce n’est pas le cas pour le bail à durée fixe, qui doit pour sa part être respecté jusqu’à la fin, sauf dans les situations prévues par la loi ou avec l’accord du propriétaire. Pour en savoir plus, consultez notre article La résiliation du bail par un locataire.
Est-ce qu’un nouveau propriétaire qui achète un immeuble peut obliger le locataire à partir?
En général, non. Le droit au maintien dans les lieux continue de s’appliquer en faveur du locataire qui respecte ses obligations, même si le propriétaire de l’immeuble change.
Toutefois, le propriétaire peut généralement exiger le départ du locataire lorsqu’il veut démolir le logement. Il peut également reprendre le logement s’il veut s’y loger ou y loger certains membres de sa famille. Cela peut donner droit à certaines indemnités.
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Attention! Depuis le 22 mai 2024, certaines personnes à faible revenu âgées de 65 ans et plus bénéficient d’une protection particulière contre la reprise de logement ou l’éviction. Avant cette date, une personne devait avoir atteint l’âge de 70 ans pour bénéficier de cette protection. |
Pour en savoir plus, consultez nos articles La reprise du logement et L’éviction du logement.
En dehors de ces situations, rien n’empêche un propriétaire d’offrir de l’argent à un locataire pour qu’il renonce à son droit au maintien dans les lieux et se trouve un nouveau logement. Le locataire est libre d’accepter ou non cette offre.