Avant de vous accorder un prêt hypothécaire, les institutions financières vous demandent généralement de fournir vous-même un certain montant d’argent : c’est ce qu’on appelle la « mise de fonds ». Combien devez-vous amasser? Comment y arriver?
Combien?
Votre mise de fonds démontre aux institutions financières le sérieux de votre démarche pour acheter une propriété. Elle doit représenter au moins 5 % du prix d’achat lorsqu’il est de 500 000 $ ou moins.
Une mise de fonds encore plus élevée peut être exigée si la propriété est un immeuble locatif, si elle vaut plus de 500 000 $, si vous êtes travailleuse ou travailleur autonome ou si vous avez un mauvais dossier de crédit.
Vous pouvez obtenir une préapprobation hypothécaire pour connaître le montant maximal que vous pouvez emprunter avec votre mise de fonds. Renseignez-vous après de votre institution financière.
Vous pourriez aussi avoir d’autres frais à payer pour acheter votre propriété. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les frais à prévoir.
Différentes options
Pour amasser votre mise de fonds, vous pouvez entre autres :
- utiliser votre propre argent,
- épargner à l’aide d’un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP),
- participer au Régime d’accession à la propriété (RAP),
- obtenir l’aide financière d’un de vos proches,
- louer la propriété avec une option d’achat,
- emprunter de l’argent.
Utiliser votre propre argent
Vérifiez si vos économies sont suffisantes pour votre mise de fonds. L’argent peut provenir de votre compte courant ou de vos placements. Sachez toutefois qu’il peut y avoir des délais et des pénalités si vous retirez de l’argent de certains types de placements. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter votre conseillère ou conseiller en investissement, ou à contacter votre courtière ou courtier.
Épargner à l’aide d’un compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)
Le CELIAPP est un compte d’épargne qui vous permet de mettre de l’argent de côté pour l’achat de votre première habitation, sans avoir à payer d’impôt sur les sommes économisées. Vous pouvez y verser jusqu’à 8 000 $ par an, pour un maximum de 40 000 $. Ce type de compte est offert par les banques, les caisses populaires, certaines compagnies d’assurances et sociétés d’investissement.
Pour ouvrir un CELIAPP, il faut être résidente ou résident canadien et avoir entre 18 et 71 ans. Vous pouvez retirer et utiliser l’argent dans ce compte pour acheter ou construire différents types de propriétés (maison, condo, appartement dans un duplex, etc.).
Pour éviter que l’argent retiré de votre CELIAPP soit imposé, vous devez respecter certaines conditions. D’abord, vous devez avoir signé un contrat pour l’achat ou la construction d’une habitation avant de retirer l’argent. De plus, vous devez prendre possession de l’habitation dans la période suivante:
- Au plus tôt, 30 jours avant le retrait des fonds.
- Au plus tard, le 1er octobre de l’année suivant le retrait des fonds.
Enfin, la propriété doit devenir votre résidence principale dans l’année suivant son achat ou sa construction.
Le CELIAPP peut rester ouvert pendant 15 ans. Toutefois, vous devez obligatoirement fermer votre compte dans l’année suivant celle où vous achetez votre première propriété.
Participer au régime d’accession à la propriété (RAP)
Vous pouvez utiliser le régime d’accession à la propriété (RAP) afin de retirer jusqu’à 60 000 $ de vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER). L’avantage du RAP, c’est que l’impôt n’est pas retenu sur l’argent que vous retirez de vos REER. Vous devrez toutefois rembourser les fonds sur une période de 15 ans.
Pour participer au RAP, la propriété que vous souhaitez acheter doit vous servir de résidence principale dans l’année qui suit son achat ou sa construction, selon le cas. Vous ne pouvez donc pas utiliser le RAP pour acheter une propriété qui vous servira de résidence secondaire ou qui sera louée pendant plus d’un an.
Pour retirer de l’argent de vos REER, vous devez remplir un formulaire gouvernemental. Vous pouvez trouver ce formulaire gouvernemental ici : T1036 Régime d’accession à la propriété (RAP) Demande de retirer des fonds d’un REER (Agence de Revenu du Canada).
Vous devez aussi vous assurer que les sommes sont déposées dans le compte du REER au moins 90 jours avant d’utiliser cet argent pour votre mise de fonds.
Contrairement au CELIAPP, il peut y avoir un certain délai entre le moment où vous envoyez le formulaire et le moment où vos fonds sont disponibles. Informez-vous auprès de votre institution financière si vous avez besoin d’une réponse rapide.
Consultez le site de l’Agence de revenu du Canada pour en savoir plus sur le RAP : Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété (RAP)?
Obtenir l’aide d’un proche
Une ou un proche peut vous faire cadeau du montant nécessaire pour la mise de fonds.
Une ou un proche peut aussi mettre sa propre propriété en garantie pour vous permettre d’obtenir un prêt hypothécaire plus élevé. Vous devez toutefois avoir conscience des risques : si vous êtes un jour en défaut de paiement, l’institution financière pourrait demander à votre proche de payer à votre place. Elle pourrait même saisir sa propriété si votre proche ne parvient pas à faire ce paiement!
Un ou une notaire peut vous aider à coucher sur papier les conditions du don ou de la garantie offerte par votre proche.
Louer avec option d’achat
Si votre vendeuse ou vendeur est d’accord, vous pouvez commencer par louer la propriété. Un contrat clair doit alors indiquer que les loyers que vous verserez chaque mois constitueront votre mise de fonds. N’hésitez pas à consulter une ou un juriste, pour vous aider à rédiger ce contrat.
Emprunter la mise de fonds
Vous pouvez tenter d’obtenir un prêt personnel ou une marge de crédit personnelle pour amasser votre mise de fonds. Il est toutefois possible que les institutions financières refusent vos demandes. L’un des buts de la mise de fonds est justement de démontrer que vous avez des ressources financières suffisantes pour vous embarquer dans un projet d’achat de propriété.
Vérifiez alors du côté de votre future municipalité ou de votre future ville. Elle offre peut-être des programmes pour vous aider à financer votre achat.