La mise de fonds : différentes options

Partager
Imprimer

Avant de vous accorder un prêt hypothécaire, les institutions financières vous demandent généralement    de fournir vous-même un certain montant d’argent : c’est ce qu’on appelle la « mise de fonds ». Combien devez-vous amasser? Comment y arriver?

Combien?

Votre mise de fonds démontre aux institutions financières le sérieux de votre démarche pour acheter une propriété. Elle doit représenter au moins 5 % du prix d’achat lorsqu’il est de 500 000 $ ou moins.   

Une mise de fonds encore plus élevée peut être exigée si la propriété est un immeuble locatif, si elle vaut plus de 500 000 $, si vous êtes travailleur autonome ou si vous avez un mauvais dossier de crédit.

Vous pourriez aussi avoir d’autres frais à payer pour acheter votre propriété. Pour en savoir plus, consultez notre article sur les frais à prévoir.  

Différentes options

Pour amasser votre mise de fonds, vous pouvez entre autres :

  • utiliser votre propre argent,
  • participer au Régime d’accession à la propriété (RAP),
  • obtenir l’aide financière d’un de vos proches,
  • louer la propriété avec une option d’achat,
  • emprunter de l’argent. 

Utiliser votre propre argent 

Vérifiez si vos économies sont suffisantes pour votre mise de fonds. L’argent peut provenir de votre compte courant ou de vos placements. Sachez toutefois qu’il peut y avoir des délais et des pénalités si vous retirez de l’argent de certains types de placements. Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter votre courtier, votre représentant ou votre conseiller en investissements. 

Si vous retirez de l’argent d’un compte d’épargne libre d’impôts (CÉLI), il peut aussi y avoir un impact fiscal. Un comptable ou un fiscaliste peut alors vous aider à y voir plus clair.

Participer au régime d’accession à la propriété (RAP)

Vous pouvez utiliser le régime d’accession à la propriété (RAP) afin de retirer jusqu’à 35 000 $ de vos régimes enregistrés d’épargne-retraite (REER). L’avantage du RAP, c’est que l’impôt n’est pas retenu sur l’argent que vous retirez de vos REER. Vous devrez toutefois rembourser les fonds sur une période de 15 ans.

Pour participer au RAP, la propriété que vous souhaitez acheter doit vous servir de résidence principale dans l’année qui suit son achat ou sa construction, selon le cas. Vous ne pouvez donc pas utiliser le RAP pour acheter une propriété qui vous servira de résidence secondaire ou qui sera louée pendant plus d’un an.

Pour retirer de l’argent de vos REER, vous devez remplir un formulaire gouvernemental. Vous pouvez trouver ce formulaire gouvernemental ici : T1036 Régime d’accession à la propriété (RAP) Demande de retirer des fonds d’un REER (Agence de Revenu du Canada).

Vous devez aussi vous assurer que les sommes sont déposées dans le compte du REER au moins 90 jours avant d’utiliser cet argent pour votre mise de fonds.

Il peut y avoir un certain délai entre le moment où vous envoyez le formulaire et le moment où vos fonds sont disponibles. Informez-vous auprès de votre institution financière si vous êtes pressé.

Consultez le site de l’Agence de revenu du Canada pour en savoir plus sur le RAP : Qu’est-ce que le régime d’accession à la propriété (RAP)?

Obtenir l’aide d’un proche

Un proche peut vous faire cadeau du montant nécessaire pour la mise de fonds.

Un proche peut aussi mettre sa propre propriété en garantie pour vous permettre d’obtenir un prêt hypothécaire plus élevé. Vous devez toutefois être conscient des risques : si vous êtes un jour en défaut de paiement, l’institution financière pourrait demander à votre proche de payer à votre place. Elle pourrait même saisir sa propriété s’il ne parvient pas à faire ce paiement!

Un notaire peut vous aider à coucher sur papier les conditions du don ou de la garantie offerte par votre proche.

Louer avec option d’achat 

Si votre vendeur est d’accord, vous pouvez commencer par louer la propriété. Un contrat clair doit alors indiquer que les loyers que vous verserez chaque mois constitueront votre mise de fonds. N’hésitez pas à consulter un professionnel du droit, notaire ou avocat, pour vous aider à rédiger ce contrat.

Emprunter la mise de fonds

Vous pouvez tenter d’obtenir un prêt personnel ou une marge de crédit personnelle pour amasser votre mise de fonds. Il est toutefois possible que les institutions financières refusent vos demandes. L’un des buts de la mise de fonds est justement de démontrer que vous avez des ressources financières suffisantes pour vous embarquer dans un projet d’achat de propriété. 

Vérifiez alors du côté de votre future municipalité ou de votre future ville. Elle offre peut-être des programmes pour vous aider à financer votre achat.

Vous pourriez aussi obtenir une aide gouvernementale, avec le programme d’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) par exemple. Cet incitatif est un prêt hypothécaire sans intérêts par lequel la Société canadienne d’hypothèque et de logement vous avance 5 ou 10 % du prix d’achat d’une habitation. Sachez toutefois :

  • Que vous devrez rembourser ce même pourcentage (5 ou 10 %) sur la valeur qu’aura votre propriété lors de sa revente ou, au plus tard, 25 ans après l’achat.
  • Que vos frais de notaire pourraient être plus élevés puisque l’IAPP implique la mise en place d’une deuxième hypothèque.
  • Que votre assurance habitation pourrait vous coûter plus cher puisque l’assureur devra tenir compte d’un deuxième prêt hypothécaire.

Vous pouvez vérifier si vous êtes admissible au programme d’Incitatif à l’achat d’une première propriété (IAPP) en consultant le site du gouvernement du Canada.