Le renouvellement de bail et la hausse de loyer

Au Québec, le renouvellement de bail et la hausse de loyer sont encadrés par la loi. Cela signifie qu’un propriétaire ne peut pas augmenter un loyer ou modifier les conditions d’un bail n’importe quand, n’importe comment.

Le bail est-il reconduit (renouvelé) automatiquement?

Oui. La reconduction du bail résidentiel est en principe automatique. Cela signifie que lorsque le bail arrive à sa fin, il est automatiquement renouvelé aux mêmes conditions.

Ce principe s’applique au locataire (la personne qui a signé le bail), mais pas au sous-locataire. En effet, contrairement au locataire, le sous-locataire n’a pas le droit au maintien dans les lieux.

Que doit faire le propriétaire s’il veut changer les conditions de mon bail lors du renouvellement?

Si le propriétaire veut apporter des modifications au bail, par exemple pour augmenter le montant du loyer, il doit nécessairement envoyer un avis écrit à son locataire. Le délai de l’avis varie selon le type de bail.

Exemple : Claude est propriétaire. Il désire prévenir ses locataires qu’une augmentation de loyer de 10,00 $ par mois est à prévoir.

Quand un avis de hausse de loyer est-il conforme à la loi?

L’avis de modification qui vise à augmenter le loyer doit indiquer :

• Soit le montant du nouveau loyer proposé, soit l’augmentation en dollars ou en pourcentage par rapport au montant du loyer en cours.
• Le montant en dollars ou le pourcentage de l’augmentation qui est attribuable aux services offerts par le propriétaire, par exemple dans le cas d’une résidence privée pour personnes aînées.
• La durée proposée du bail, si le propriétaire propose de la modifier.
• Toute autre modification demandée.
• Les trois choix de réponse du locataire qui reçoit l’avis de modification et les conséquences de ne pas répondre.
• Les droits, obligations et recours du locataire qui refuse les modifications proposées, y compris le délai qui lui est accordé pour les refuser.

Note : l’avis doit être écrit dans la même langue que celle employée pour le bail et doit être envoyé à l’adresse du locataire inscrite dans le bail.

Le Tribunal administratif du logement (TAL) a développé un modèle d’avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail à l’intention des propriétaires.

Qu’arrive-t-il si un avis de hausse de loyer n’est pas conforme à la loi?

Il peut arriver que le propriétaire envoie un avis qui n’est pas conforme au modèle proposé par le TAL.

Par exemple, l’avis peut donner l’impression que le locataire n’a que deux choix : accepter la hausse de loyer ou quitter le logement. Ou encore, l’avis peut omettre de préciser que le locataire a un mois pour signifier par écrit qu’il n’est pas d’accord avec l’augmentation.

Peu importe le cas, le locataire qui désire contester la hausse de loyer devrait quand même envoyer, dans le mois de la réception de l’avis, une lettre au propriétaire pour lui dire qu’il refuse la hausse proposée.

En effet, il est arrivé que le TAL déclare qu’un tel avis était nul et que le propriétaire n’avait donc pas droit à la hausse de loyer demandée. Mais il est aussi arrivé qu’il déclare que l’avis était valide, parce que le locataire n’avait subi aucun dommage à cause de sa non-conformité.

Les conséquences de la non-conformité de l’avis sont donc déterminées au cas par cas. Pour que l’avis soit déclaré nul, il faut non seulement que le locataire ait subi un dommage à cause de la non-conformité de l’avis, mais aussi que le locataire soit de bonne foi (c’est-à-dire qu’il n’avait pas l’intention de profiter de la situation). Il est donc plus prudent de ne pas se fier à la possibilité de demander la nullité de l’avis et de procéder comme s’il avait été donné conformément à la loi.

Comment savoir si l’augmentation est abusive?

Contrairement à ce que l’on croit, il n’y a pas de taux fixe pour l’augmentation des loyers. Plusieurs facteurs peuvent la faire varier d’un logement à l’autre.  

Chaque année, le Tribunal administratif du logement (TAL) annonce un pourcentage de base pour l’augmentation du loyer. Ce pourcentage de base équivaut à une moyenne de l’Indice des prix à la consommation (IPC) sur trois ans.  

Cela dit, certaines dépenses supplémentaires relatives au logement pourraient justifier une augmentation plus élevée que le pourcentage de base : 

• Les dépenses liées à l’ajout d’un nouveau service ou d’un nouvel accessoire. 
• Les hausses de taxes municipales ou scolaires.
• Les dépenses liées aux travaux majeurs.
• Les hausses de primes d’assurance. 

En général, l’augmentation relative à ces dépenses supplémentaires est divisée entre tous les logements d’un immeuble. Cependant, si des travaux n’ont touché que certains des logements, ils devraient uniquement se refléter sur l’augmentation du loyer proposée à ces locataires.  

Voici quelques exemples de travaux majeurs qui peuvent avoir un impact sur l’augmentation du loyer :

• des réparations visant à maintenir l’immeuble en bon état, par exemple la réfection des balcons, 
• des rénovations visant à améliorer ou moderniser un logement, par exemple le remplacement des planchers, 
• des travaux visant à améliorer l’efficacité énergétique de l’immeuble ou à l’adapter aux changements climatiques, par exemple le remplacement du système de chauffage. 

Quand le Tribunal administratif du logement (TAL) intervient pour fixer le loyer, il utilise un calcul prévu par la loi pour ajuster le pourcentage de base en fonction des dépenses relatives à chaque logement. Le site du TAL fournit un outil de calcul qui permet d’évaluer, en insérant les données requises, la hausse raisonnable pour chaque loyer. Cet outil peut faciliter les négociations entre les propriétaires et locataires, bien que son utilisation ne soit pas obligatoire. 

Que puis-je répondre à la proposition de modification des conditions du bail?

Dans le mois qui suit la réception de l’avis de modification du propriétaire, vous pouvez aviser le propriétairepar écrit :

• Soit que vous ne renouvelez pas le bail. Dans ce cas, vous devrez quitter le logement à la fin du bail.
• Soit que vous acceptez les modifications. Le bail sera ainsi reconduit selon les nouvelles conditions.
• Soit que vous refusez les modifications proposées. Le bail sera ainsi reconduit, mais le propriétaire pourra s’adresser au TAL pour qu’il décide du sort des modifications proposées.

Toutefois, dans certaines situations, vous devez quitter le logement à la fin du bail si vous refusez les modifications proposées. Voici les situations :

• Votre logement est situé dans une coopérative d’habitation dont vous êtes membre. 
• Votre logement est situé dans un immeuble nouvellement bâti ou nouvellement utilisé à des fins locatives depuis cinq ans ou moins. 

Votre bail doit mentionner cette restriction à la section « F ». Si votre bail a été signé le 21 février 2024, ou après, et concerne un nouvel immeuble, il doit également indiquer le loyer maximal que le propriétaire pourra imposer pour les cinq premières années d’utilisation de l’immeuble à des fins locatives. 

Que peut faire le propriétaire si je refuse la hausse de loyer?

Dans le cas où vous refusez la hausse de loyer ou les modifications proposées par le propriétaire et reconduisez votre bail, ce dernier a trois options :

• Il peut décider de ne rien faire. Dans ce cas, le bail sera renouvelé aux mêmes conditions qu’avant.
• Il peut négocier avec vous pour conclure une entente. En effet, il est toujours possible pour le propriétaire et le locataire de s’entendre à l’amiable.
• Il peut s’adresser au TAL pour qu’il fixe le montant du loyer ou qu’il se prononce sur la modification contestée. Il a un mois après avoir reçu votre avis de refus pour le faire.

Lorsqu’il fait une demande en fixation de loyer, le propriétaire doit :

• Vous notifier la demande de fixation de loyer.
• Déposer au dossier du TAL la preuve qu’il vous a notifié la demande. Il a 45 jours pour le faire, sinon le TAL ferme le dossier.
• Compléter le « Formulaire de calcul » qu’il aura reçu du TAL.
• Vous notifier le formulaire complété.
• Déposer au dossier du TAL le formulaire complété.
• Déposer au dossier du TAL la preuve qu’il vous a notifié le formulaire. Il a 90 jours à partir de la réception du formulaire pour le faire, sinon le TAL ferme le dossier.

Si le TAL accepte la hausse du loyer, vous ne pourrez pas changer d’idée et annuler le renouvellement du bail, à moins d’une entente avec le propriétaire.

Qu’arrive-t-il si je ne reçois aucun avis de modification des conditions de bail?

Si vous n’avez reçu aucun avis du propriétaire vous indiquant une hausse de loyer ou une modification de bail, vous pouvez décider de conserver votre logement aux mêmes conditions, ou aviser votre propriétaire que vous allez quitter le logement.

Dans le cas où vous désirez rester dans votre logement, aucun avis n’est nécessaire. Le bail sera renouvelé automatiquement et dans les mêmes conditions que le bail antérieur.

Si vous faites le choix de déménager, envoyez à votre propriétaire un avis écrit de non-reconduction du bail. Le site du TAL vous fournit un modèle d’avis que vous pouvez utiliser.

S’il n’y a pas de durée fixée pour ce bail, le locataire doit donner un avis écrit d’un à deux mois avant de quitter les lieux. S’il s’agit d’un bail de 12 mois ou plus, le locataire doit donner son avis entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Donc, pour les baux se terminant le 30 juin, l’avis doit être donné entre le 1^er janvier et le 31 mars.

J’habite dans le logement, mais je n’ai pas signé le bail. Le locataire meurt ou décide de s’en aller. Puis-je rester?

Dans certains cas, oui, en vertu du droit au maintien dans les lieux. Voici les conditions pour chacune de ces deux situations.

Si le locataire décide de s’en aller

Vous pouvez rester et devenir locataire si vous remplissez les trois conditions suivantes :

1. Vous êtes :

• l’époux ou le conjoint uni civilement du locataire,
• le conjoint de fait du locataire, habitant avec lui depuis au moins six mois,
• un membre de la famille proche ou de la famille par alliance du locataire, habitant avec lui depuis au moins six mois.

Ici, « alliance » ne vise que l’alliance résultant du mariage ou de l’union civile.

2. Vous continuez d’habiter le logement.

3. Vous envoyez au propriétaire un avis écrit dans les deux mois suivant la fin de la cohabitation. Cet avis doit indiquer qui vous êtes et le fait que vous voulez exercer votre droit au maintien dans les lieux. Vous pouvez vous servir du modèle « Avis en cas de cessation de cohabitation » disponible sur le site du TAL.

Si le locataire décède

Vous pouvez rester et devenir locataire si vous remplissez les trois conditions suivantes :

1. Vous habitiez avec le locataire au moment de son décès.
2. Vous continuez d’habiter le logement.
3. Vous envoyez au propriétaire un avis écrit dans les deux mois suivant le décès. Cet avis doit indiquer qui vous êtes et le fait que vous voulez exercer votre droit au maintien dans les lieux. Vous pouvez vous servir du modèle « Avis en cas de décès du locataire » disponible sur le site du TAL.